Czy mogę powiesić antenę na budynku znajdującym się w zasobach spółdzielni?

Artykuł 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, zgodnie z którym zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, stanowi wyjątek od przewidzianej w art. 27 ust 1 ww. ustawy, generalnej zasady odsyłającej do odpowiedniego stosowania przepisów ustawy o własności lokali w zakresie nieuregulowanym w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych.

Wskazany na wstępie artykuł 27 ust. 2 u.s.m. dotyczy jedynie zarządu nieruchomością wspólną, a więc reguluje kwestię obowiązków podejmowania przez spółdzielnię określonych czynności o charakterze prawnym i faktycznym w stosunku do rzeczy wspólnej. Natomiast ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie reguluje kwestii korzystania z nieruchomości będącej współwłasnością spółdzielni oraz właścicieli lokali wyodrębnionych. Zatem w zakresie uprawnień pozostałych współwłaścicieli do korzystania z nieruchomości wspólnej zastosowanie znajduje art. 12 ustawy o własności lokali oraz przepisy kodeksu cywilnego o współwłasności, w tym art. 140 k.c. i 206 k.c.

Stosownie do treści art. 12 u.w.l. właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Dodatkowo, zgodnie z art. 206 k.c. każdy z współwłaścicieli uprawniony jest do współposiadania rzeczy wspólnej oraz korzystania z niej w takim zakresie jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli. W myśl art. 140 k.c. korzystanie z rzeczy przez właściciela powinno odbywać się zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa i w granicach określonych przez ustawy oraz zasady współżycia społecznego. Uprawnienie do współposiadania i korzystania z rzeczy jest wspólne dla wszystkich współwłaścicieli, bo przysługuje każdemu z nich. A zatem każdy właściciel zostaje ograniczony w prawach do korzystania ze współwłasności w ten sposób, że nie może z niej korzystać wyłącznie do swoich potrzeb, a jedynie może z niej współkorzystać i to tylko zgodnie z jej przeznaczeniem.

Należy przy tym zauważyć, że każdemu współwłaścicielowi przysługuje prawo do korzystania z rzeczy wspólnej jako całości, nie zaś tylko części, która odpowiada jego udziałowi, nie jest zatem wymagana zgoda pozostałych współwłaścicieli. Zgoda taka była by potrzebna gdyby, współwłaściciel chciał korzystać w zakresie szerszym aniżeli przewiduje to art. 206 k.c., tzn. gdyby chciał korzystać w sposób niedający pogodzić się ze współposiadaniem i korzystaniem przez innych, czy gdyby też w grę miała wchodzić zmiana przeznaczenia rzeczy, albo mogłaby być naruszona jej substancja.

Zgodnie z powyższym, odmowa ze strony zarządu spółdzielni umożliwienia zamontowania anteny na części wspólnej budynku, stanowi naruszenie przysługującego współwłaścicielowi prawa określonego tak w kodeksie cywilnym, jak i ustawie o własności lokali. W związku z powyższym, jeżeli czynione są przeszkody w wejściu we współposiadanie, bądź też jeśli współwłaściciel je utracił przysługuje mu roszczenie o dopuszczenie do współposiadania.

W świetle powyższego stwierdzić należy, iż odmowa ze strony spółdzielni umożliwienia zamontowania anteny na części wspólnej budynku, w sytuacji gdy prace te dają się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez innych, a nie będzie mieć miejsca zmiana przeznaczenia rzeczy oraz nie zostanie naruszona substancja budynku, stanowić może o pozbawieniu współwłaściciela możliwości współposiadania nieruchomości.