Zaskarżanie uchwał w spółdzielni mieszkaniowej.

Prawo spółdzielcze przewiduje trzy odrębne roszczenia dotyczące zaskarżania uchwał podejmowanych przez organy spółdzielni mieszkaniowej. Do roszczeń tych należą stwierdzenie nieistnienia uchwały, stwierdzenie nieważności uchwały oraz uchylenie uchwały walnego zgromadzenia lub uchwały rady spółdzielni o wykluczeniu bądź wykreśleniu członka spółdzielni.

Gdy uchwała podjęta przez organ spółdzielni mieszkaniowej jest sprzeczna z obowiązującą ustawą każdemu, kto wykaże, że przysługuje mu interes prawny może wystąpić do sądu powództwa o stwierdzenie nieważności uchwały ze skutkiem ex tunc. Każda uchwała spółdzielni, która rodzi skutki prawne, podlega przepisom prawa i podobnie jak inne czynności prawne, nie może naruszać bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa. Wraz z żądaniem ustalenia nieważności uchwały konieczne jest wskazanie bezwzględnie obowiązującego przepisu ustawy, z którym koliduje kwestionowana uchwała. Żądanie stwierdzenia nieważności uchwały zmierza do ustalenia, że określona uchwała nie istnieje. Powództwo takie można wnieść w każdym czasie, zaś sąd, wydając wyrok stwierdza nieważność uchwały według stanu w chwili zamknięcia rozprawy. W razie podjęcia przez walne zgromadzenie uchwały, która byłaby sprzeczna z ustawą, każdy członek spółdzielni ma interes prawny we wniesieniu powództwa do sądu, ale tylko o stwierdzenie jej nieważności ze skutkiem od dnia jej podjęcia. W drodze powództwa ustalającego można w szczególności żądać ustalenia przez sąd nieważności uchwały walnego zgromadzenia w sprawie wyboru rady nadzorczej.

W razie podjęcia przez organ spółdzielni uchwały w sposób niezgodny z postanowieniami statutu bądź dobrymi obyczajami lub godząca w interesy spółdzielni albo mająca na celu pokrzywdzenie jej członka można żądać jej uchylenia przez sąd. Uchwała taka jest dotknięta względną nieważnością, co oznacza, że traci ona moc dopiero w razie jej prawomocnego uchylenia przez sąd, ale ze skutkiem ex tunc. Niezgodność uchwały z postanowieniami statutu może wynikać zarówno z treści uchwały, jak i z wad postępowania prowadzącego do jej wydania. Członek spółdzielni, wytaczając powództwo o uchylenie uchwały może powoływać zarzuty odnoszące się do niezgodności treści uchwały z postanowieniami statutu (formalne) oraz zarzuty wskazujące na wady postępowania (materialne). Warunkiem uchylenie uchwały w sytuacji, gdy przy jej podjęciu doszło do uchybień natury formalnej jest wykazanie, że uchybienia te miały lub mogły mieć wpływ na jej istotną treść. Przez „dobre obyczaje” przyjmuje się podstawowe i zarazem powszechnie akceptowane zasady przyzwoitego, godnego postępowania jako ogólne reguły uczciwości obowiązujące wszystkich uczestników życia społecznego i obrotu gospodarczego. Do dobrych obyczajów zalicza się przykładowo poszanowanie zasad przejrzystego działania wszystkich organów statutowych spółdzielni. Uprawnienie do wniesienia powództwa o uchylenie uchwały walnego zgromadzenia przysługuje członkowi spółdzielni, wykluczonemu albo wykreślonemu członkowi spółdzielni, którego zaskarżona uchwała dotyczy oraz zarządowi spółdzielni i prokuratorowi. Ten rodzaj powództwa wymaga wykazywania interesu prawnego tylko od byłego członka, który dochodzi uchylenia uchwały. Żądanie uchylenia uchwały walnego zgromadzenia zasadniczo można wnieść do sądu w ciągu 6 tygodni od dnia odbycia walnego zgromadzenia. Jeżeli z takim powództwem występuje członek nieobecny na walnym zgromadzeniu na skutek jego wadliwego, wówczas termin ten wynosi 6 tygodni od dnia powzięcia wiadomości przez członka o uchwale, jednak nie później niż przed upływem roku od dnia odbycia walnego zgromadzenia. Co istotne, sąd może uwzględnić powództwo wniesione z przekroczeniem sześciotygodniowego terminu do zaskarżenia uchwały walnego zgromadzenia, jeżeli utrzymanie uchwały w mocy wywołałoby szczególnie dotkliwe skutki dla członka spółdzielni, a opóźnienie w zaskarżeniu tej uchwały jest usprawiedliwione wyjątkowymi okolicznościami i nie jest nadmierne.

Gdy przy zwoływaniu walnego zgromadzenia lub podczas jego obradowania wystąpiły takie nieprawidłowości, które wyłączają możliwość przyjęcia usprawiedliwionego zapatrywania, że organ ten był zdolny do powzięcia woli, wtedy przysługuje członkowi powództwo o ustalenie nieistnienia uchwały. Przyjmuje się, że uchwała organu spółdzielni może być uznana za nieistniejącą w przypadku najpoważniejszych wad, wykluczających wyrażenie oświadczenia woli uprawnionych podmiotów. Do uchybień uzasadniających uznanie uchwały za nieistniejącą zalicza się m.in. zwołanie posiedzenia organu przez grupę członków bez zachowania wymaganej procedury, podjęcie uchwały bez przewidzianego w statucie quorum albo bez wymaganej większości głosów, podjęcie uchwały w sprawie nieumieszczonej w porządku obrad, sfałszowanie wyników głosowania, podjęcie uchwały bez głosowania albo podjęcie uchwały, której treść jest niezrozumiała i nie można ustalić jej sensu w drodze wykładni. Interes prawny we wniesieniu powództwa o stwierdzenie nieistnienia uchwały walnego zgromadzenia ma każdy członek spółdzielni.

Strona internetowa spółdzielni mieszkaniowej – prawo czy obowiązek?

W ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych umieszczono regulację przewidującą, że statut spółdzielni mieszkaniowej, regulaminy, uchwały i protokoły obrad organów spółdzielni, a także protokoły lustracji i roczne sprawozdanie finansowe powinny być udostępnione na stronie internetowej spółdzielni. Jeżeli nawet wprowadzaniu tego przepisu nie towarzyszyła intencja nałożenia na wszystkie spółdzielnie mieszkaniowe obowiązku posiadania strony internetowej, a jedynie intencja, by zobowiązane do jego stosowania były tylko te spółdzielnie, które taką stronę posiadają, to należy przyjąć, że skutkiem tego przepisu jest nałożenie na każdą spółdzielnię mieszkaniową obowiązku posiadania strony WWW. Bo skoro omawiany przepis mówi, że odpowiednie dokumenty powinny być umieszczone na stronach WWW, to powinność ta nie może być wykonana przez spółdzielnię nieposiadającą strony WWW. Powyższe uregulowanie stało się przedmiotem wniosku o zbadanie jego zgodności z Konstytucją RP, gdyż zarzucano mu, że powoduje dyskryminację spółdzielni mieszkaniowych poprzez to, że nakłada na wszystkie spółdzielnie mieszkaniowe obowiązek udostępniania na ich stronach internetowych pełnej treści statutu, regulaminów, uchwał i protokołów obrad organów spółdzielni, a także protokołów lustracji i rocznych sprawozdań finansowych, a obowiązku takiego nie mają inne spółdzielnie. Trybunał Konstytucyjny nie podzielił jednak tych zarzutów i uznał, że przepis ten rozumiany w ten sposób, że dotyczy udostępniania wskazanych w nim dokumentów wyłącznie członkom spółdzielni mieszkaniowej, jest zgodny z Konstytucją RP.

Przywołane uregulowanie niewątpliwie nakazuje spółdzielni udostępnianie na stronie internetowej dokumentów tam enumeratywnie wymienionych. Adresatami tej normy prawnej są, poza spółdzielniami mieszkaniowymi, członkowie tych spółdzielni, jako uprawnieni. Tym samym członkowie spółdzielni są na zasadach ogólnych uprawnieni do sądowego dochodzenia wykonania tego obowiązku w drodze procesu. Udostępnianie osobom spoza tego kręgu statutu, regulaminów, uchwał i protokołów obrad organów spółdzielni, a także protokołów lustracji i rocznych sprawozdań finansowych nie znajduje uzasadnienia.

Należy przy tym zauważyć, że publikacja na stronie internetowej np. umowy z bankiem czy audytu, przy dostępności tej strony dla każdego użytkownika Internetu powodowałoby obawę, że pozyskane z tych dokumentów informacje mogą być wykorzystane przez inne osoby i to w taki sposób, który mógłby narazić spółdzielnię na szkody zw. np. z zapłatą odszkodowania osobie trzeciej. Przyjmuje się, że bezwzględny nakaz publikowania na stronie internetowej wszelkich informacji z przetargów mógłby doprowadzić do naruszenia uzasadnionego interesu osób trzecich, rodzącego po stronie spółdzielni odpowiedzialność prawną wobec tych osób. Co istotne dopuszczając możliwość nieograniczonego udostępnienia na stronie internetowej protokołów przetargowych, należy mieć na względzie fakt, że zawarte w tego rodzaju materiałach dane stanowią tajemnicę przedsiębiorstwa w zakresie nieujawnionych do wiadomości publicznej informacji technicznych, technologicznych, organizacyjnych przedsiębiorstwa lub innych informacji posiadających wartość gospodarczą.

Spółdzielnia mieszkaniowa ma zatem obowiązek posiadania strony internetowej i zamieszczania na niej statutu spółdzielni mieszkaniowej, regulaminów, uchwał i protokołów obrad organów spółdzielni, a także protokołów lustracji i rocznych sprawozdań finansowych.

Oczywiście powyższe ustalenia determinują przyjęcie określonych rozwiązań technicznych, które zapewniłyby dostęp do dokumentów zawartych na stronie internetowej spółdzielni mieszkaniowej tylko osobom uprawnionym, a więc członkom spółdzielni.

Wykonanie tego obowiązku niewątpliwie pociąga za sobą koszty związane z udostępnieniem internetowym, które to obciążają wszystkich członków spółdzielni, jako koszty zarządu. W orzecznictwie wskazuje się także, że brak jest podstaw do poszukiwania źródeł pokrywania tych kosztów poprzez domaganie się od członka spółdzielni, który zechce zapoznać się z zamieszczonym na stronie internetowej spółdzielni dokumentem i wykonać na swój koszt jego kopię, dodatkowych opłat za korzystanie ze strony internetowej spółdzielni. Koszty sporządzania odpisów i kopii tych dokumentów, z wyjątkiem statutu i regulaminów uchwalonych na podstawie statutu, pokrywa członek spółdzielni wnioskujący o ich otrzymanie Pokrywane przez członków koszty sporządzania odpisów i kopii, dokumentów nie mogą przynosić spółdzielni żadnego zysku.

Czy lokator ma obowiązek udostępnienia spółdzielni lokalu w razie awarii?

Spółdzielnia mieszkaniowa ma obowiązek zarządzania nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub nabytym na podstawie ustawy mieniem jej członków. Obowiązek ten wynika zwykle także z samego statutu spółdzielni. Z kolei członek spółdzielni mieszkaniowej ma obowiązek przestrzegania przepisów prawa, postanowień statutu i opartych na nich regulaminów oraz innych uchwał organów spółdzielni.

Obowiązek udostępnienia przez członka spółdzielni zajmowanego lokalu w pierwszej kolejności określają przepisy prawa oraz uzupełniająco postanowienia statutu, wyznaczające granice korzystania przez spółdzielnię z przysługującego jej prawa.

I tak, zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego w razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody lokator jest obowiązany niezwłocznie udostępnić lokal w celu jej usunięcia. W przypadku, gdy lokator jest nieobecny lub odmawia udostępnienia lokalu, właściciel ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza Policji lub straży miejskiej, a gdy wymagają tego okoliczności także przy udziale straży pożarnej. Gdyby otwarcie lokalu nastąpiło pod nieobecność lokatora lub pełnoletniej osoby stale z nim zamieszkującej, właściciel jest obowiązany zabezpieczyć lokal i znajdujące się w nim rzeczy do czasu przybycia lokatora; z czynności tych sporządza się protokół.

Ustawa o ochronie praw lokatorów dodatkowo stanowi, że po wcześniejszym ustaleniu z właścicielem lokalu terminu lokator powinien także udostępnić zajmowany lokal w celu dokonania okresowego, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach również doraźnego, przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania. Do zakresu niezbędnych prac należy się także zastępcze wykonanie przez właściciela prac obciążających lokatora. Zastępcze wykonywanie przez spółdzielnię prac obciążających najemców i innych lokatorów może się wiązać zarówno z zaniedbywaniem przez nich obowiązków w zakresie ponoszenia drobnych nakładów związanych ze zwykłym używaniem lokalu, jak i z zaplanowaną i uzgodnioną przez strony planową akcją polegającą na naprawie lub wymianie pewnych elementów wyposażenia w wielu lokalach na koszt lokatorów. Jeżeli rodzaj koniecznej naprawy tego wymaga, lokator jest obowiązany opróżnić lokal i przenieść się na koszt właściciela do lokalu zamiennego na czas nie dłuższy niż rok. Po upływie tego terminu właściciel jest obowiązany udostępnić lokatorowi w ramach istniejącego stosunku prawnego naprawiony lokal.

Analogiczne uregulowania odnajdujemy w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych. Zgodnie z nimi osoba korzystająca z lokalu, po wcześniejszym uzgodnieniu terminu, powinna także udostępnić spółdzielni lokal w celu dokonania okresowego, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach również doraźnego przeglądu stanu wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania.

Na grudncie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych podobnie uregulowane zostało postępowanie w razie wystąpienia awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody. Osoba korzystająca z lokalu spółdzielczego jest wtedy obowiązana niezwłocznie udostępnić lokal w celu usunięcia awarii. Przepisy u.s.m. również umożliwiają spółdzielni w przypadku wystąpienia awarii wejście do lokalu pod nieobecność osób z niego korzystających, ale tylko w obecności odpowiednich funkcjonariuszy – policji lub straży pożarnej. Zauważenia wymaga, że uprawnienie to dotyczy wszystkich lokali – a więc i mieszkalnych, i niemieszkalnych.

Gdy otwarcie lokalu nastąpiło pod nieobecność pełnoletniej osoby z niego korzystającej, spółdzielnia jest obowiązana zabezpieczyć lokal i znajdujące się w nim rzeczy do czasu przybycia pełnoletniej osoby korzystającej z lokalu oraz że z czynności tych sporządza się protokół.

Spółdzielniom mieszkaniowym zapewniono, jako zarządcom nieruchomości objętych działaniem u.s.m., możliwości interweniowania w przypadku awarii występujących w zarządzanych przez nią budynkach i zapewniono im łatwy dostęp do lokali w celu realizacji zaplanowanych przez nią prac bez względu na to, czy są to lokale stanowiące własność spółdzielni, czy nie. W przeciwieństwie do przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, które odnoszą się do lokatora, a więc osoby mającej tytuł prawny do lokalu, w świetle ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych może to być nawet osoba nieposiadająca tytułu prawnego do przebywania w lokalu, która mimo to z lokalu korzysta.

W zakresie uregulowanym w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych w stosunku do właścicieli lokali obowiązuje także, mówiące o tych samych kwestiach, ale inne w treści, uregulowanie zawarte w ustawie o własności lokali. W ustawie tej odnajdujemy przepis, który stanowi, że na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.

Zgodnie z orzecznictwem, oprócz przymusowego otwarcia lokalu w razie awarii, inne obowiązki, takie jak udostępnienie lokalu w celu dokonania okresowych i doraźnych przeglądów stanu i wyposażenia lokalu bądź w celu zastępczego wykonania przez właściciela (także spółdzielnię mieszkaniową) prac obciążających lokatora, a także przeprowadzenie się do lokalu zamiennego na czas koniecznej naprawy (remontu), właściciel może wymusić na lokatorze tylko orzeczeniem sądowym.

Z tego powodu uzasadniony wydaje się pogląd, że w przypadku, gdy lokator odmawia wykonania omawianych obowiązków, zwłaszcza gdy odmowa ta powoduje negatywne skutki praktyczne i grozi powstaniem strat, spółdzielnia może wystąpić do sądu o zobowiązanie lokatora do określonego zachowania, a także może uznać zachowanie lokatora za naruszenie podstawowych jego obowiązków i w stosunku do najemców bądź innych lokatorów niedysponujących spółdzielczymi prawami do lokali wypowiedzieć stosunek prawny.

Gdy spółdzielnia odmawia swojemu członkowi udostępnienia dokumentów.

Członek spółdzielni mieszkaniowej ma prawo otrzymania odpisu statutu i regulaminów oraz kopii uchwał organów spółdzielni i protokołów obrad organów spółdzielni, protokołów lustracji, rocznych sprawozdań finansowych oraz faktur i umów zawieranych przez spółdzielnię z osobami trzecimi. Powyższy przepis nie stanowi jednak podstawy do bezwarunkowego udostępnienia członkowi spółdzielni wszystkich możliwych dokumentów spółdzielni, a jest ograniczony przez ustawę prawo spółdzielcze, w myśl której spółdzielnia może odmówić członkowi wglądu do umów zawieranych z osobami trzecimi, jeżeli naruszałoby to prawa tych osób lub jeżeli istnieje uzasadniona obawa, że członek wykorzysta pozyskane informacje w celach sprzecznych z interesem spółdzielni i przez to wyrządzi spółdzielni znaczną szkodę.

W sytuacji, gdy członkowi spółdzielni mieszkaniowej uprawnionemu do otrzymania wymienionych dokumentów odmówiono ich otrzymania, ma on prawo zweryfikowania prawidłowości decyzji spółdzielni o odmowie udostępnienia dokumentów.

Członek, któremu odmówiono wglądu do umów zawieranych z osobami trzecimi, może złożyć wniosek do sądu rejestrowego o zobowiązanie spółdzielni do udostępnienia tych umów. Powyższe uregulowanie zapewnia możliwość kontroli sądowej korzystania z tego uprawnienia i ma zapobiegać ewentualnym nadużyciom obu stron w tym zakresie.

Ponadto, ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych stanowi, że podlega karze ten kto, będąc członkiem zarządu spółdzielni mieszkaniowej, pełnomocnikiem, albo likwidatorem, wbrew obowiązkowi dopuszcza do tego, że spółdzielnia nie udostępnia swojemu członkowi odpisów oraz kopii dokumentów, o których powyżej mowa.

Kilka słów o wykonywanym przez spółdzielnie mieszkaniowe zarządzie powierzonym.

Wykonywany przez spółdzielnie mieszkaniowe zarząd ustanowiony został w art. 27 ust. 2 u.s.m., zgodnie z którym zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni wykonywany jest przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l., choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 241 i art. 26 u.s.m. Przepis ten stanowi także, że w tym wypadku nie znajdują zastosowania przepisy ustawy o własności lokali dotyczące zarządu nieruchomością wspólną, z zastrzeżeniem art. 18 ust. 1 u.w.l. oraz art. 29 ust. 1 i 1a u.w.l., które stosuje się odpowiednio. Artykuł 18 ust. 1 u.w.l. dotyczy sposobu zarządzania nieruchomością wspólną i stanowi, że właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

Problematyka sprawowanego przez spółdzielnie mieszkaniowe „zarządu powierzonego” w rozumieniu art. 27 ust. 2 u.s.m. w związku z art. 18 ust. 1 u.w.l. od początku jego wprowadzenia budzi w orzecznictwie sądów wątpliwości w zakresie określenia czy zarząd ten obejmuje wyłącznie czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, czy także czynności przekraczające zwykły zarząd.

Wątpliwości interpretacyjne związane z określonym w art. 27 ust. 2 u.s.m. zarządem powierzonym były przedmiotem badań zarówno w orzecznictwie sądów administracyjnych, jak i sądów powszechnych. Swoje stanowisko wyraził w tym zakresie także Sąd Najwyższy oraz Trybunał Konstytucyjny.

W orzecznictwie sądów administracyjnych oraz powszechnych zarysowały się ostatnimi czasy w dwa wyraźnie przeciwstawne stanowiska.

Naczelny Sąd Administracyjny wyraził w 2012 roku pogląd, że spółdzielnia mieszkaniowa posiada uprawnienie do samodzielnego dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane bez potrzeby uzyskania zgody właścicieli lokali mieszkalnych stanowiących odrębny przedmiot własności lecz tylko w zakresie eksploatacji i utrzymania zarządzanej nieruchomości wspólnej. Sąd ten wskazał jednocześnie brak możliwości określenia na podstawie art. 27 ust. 2 u.s.m. zakresu powierzonego spółdzielni zarządu, uznając jednocześnie, że w tym przepisie kategorycznie wyłączono możliwość zastosowania ustawy o własności lokali, zatem podstawę oceny stanowią przepisy kodeksu cywilnego, co wynika również z art. 1 ust. 2 u.w.l.

W konsekwencji NSA uznał, że nie ma podstaw do preferowania własności spółdzielczej poprzez przyznanie spółdzielniom prawa do samodzielnego dokonywania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu i do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu zastosowanie znajdują przepisy dotyczące współwłasności, w szczególności art. 199 kodeksu cywilnego oraz obowiązek uzyskania zgody pozostałych współwłaścicieli.

W 2015 roku Naczelny Sąd Administracyjny odstąpił od powyższego poglądu wskazując w jednej z uchwał, że spółdzielnia mieszkaniowa wykonująca zarząd nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność spółdzielni, na podstawie art. 27 ust. 2 u.s.m., posiada tytuł prawny do dysponowania tą nieruchomością na cele budowlane, w rozumieniu ustawy Prawo budowlane, w zakresie eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnej.

W orzecznictwie sądów administracyjnych często zdarza się, że poszczególne sądy przyjmują stanowiska całkowicie odmienne, w tym wskazujące, że spółdzielnia jest uprawniona do reprezentowania właścicieli lokali na zewnątrz, gdyż gdyby nie była uprawniona do reprezentowania właścicieli lokali na zewnątrz, nie sprawowałaby zarządu, lecz byłaby administratorem.

W orzecznictwie sądów powszechnych ukształtowało się odmienne stanowisko, które przyjmuje, że zarząd nieruchomością wspólną wykonywany przez spółdzielnię mieszkaniową ex lege wykonywany jest tak, jak zarząd nieruchomością stanowiącą wyłączną własność spółdzielni i obejmuje zarówno czynności zwykłego zarządu, jak przekraczające ten zakres.

W 2013 roku Sąd Najwyższy w jednej z uchwał dokonał analizy poglądów sformułowanych przez inne sądy, także z uwzględnieniem przedstawionego wyżej stanowiska Naczelnego Sądu Administracyjnego, z którym Sąd Najwyższy nie zgodził się i podkreślił, że przepis ten w zdaniu drugim wyłącza, poza art. 18 ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, stosowanie przepisów ustawy o własności lokali oraz o zarządzie nieruchomością wspólną, co oznacza, iż nie ma zastosowania uregulowanie ograniczające samodzielne działanie zarządcy do czynności zwykłego zarządu oraz wprowadzające wymóg uchwały właścicieli lokali dla czynności przekraczających zakres tych czynności. Zatem zarząd ten odbywa się w sposób odmienny, niż w wypadku powierzenia zarządu przez właścicieli w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego, o ile nie rozszerzą oni uprawnień zarządcy. W art. 27 ust. 2 u.s.m. nie ma także odesłania do stosowania przepisów kodeksu cywilnego, gdyż wprowadzenie regulacji przewidzianej w art. 199 k.c. do konstrukcji zarządu nieruchomością wspólną w spółdzielniach mieszkaniowych wymagałoby albo wyraźnej podstawy prawnej, albo stwierdzenia luki prawnej.

Natomiast Trybunał Konstytucyjny w uzasadnieniu jednego z wyroków dotyczącego poruszanego zagadnienia wskazał, że nie można twierdzić, iż istnieje luka prawna, skoro brak jest podstaw prawnych do przyjęcia, że zarząd powierzony, o którym mowa w art. 27 ust. 2 u.s.m. w związku z art. 18 ust. 1 u.w.l., odnosi się wyłącznie do czynności zwykłego zarządu. Zdaniem Trybunału należy uznać, że unormowanie zawarte w art. 27 ust. 2 w związku z ust. 1 u.s.m. dotyczące sposobu i zakresu wykonywania przez spółdzielnię mieszkaniową zarządu jest całościowe i spójne, nie zawiera więc luki prawnej uzasadniającej odwołanie się do art. 199 k.c. W orzeczeniu tym zauważono także, że nie byłoby zrozumiałe stosowanie przepisów kodeksu cywilnego w zakresie zarządu rzeczą wspólną, skoro zagadnienie to jest uregulowane w sposób tożsamy, z odmiennościami wynikającymi z charakteru rzeczy wspólnej, w ustawie o własności lokali.

Sąd Najwyższy w swych orzeczeniach wskazuje, że zarząd ustanowiony w art. 27 ust. 2 u.s.m. ma na celu ochronę interesów członków spółdzielni dysponujących spółdzielczymi prawami do lokali mieszkalnych oraz zapewnienie sprawnego zarządzania nieruchomością wspólną, do czego spółdzielnia ze swoją strukturą organizacyjną jest lepiej przygotowana. W przedstawionym rozumieniu przepis ten stwarza mechanizm efektywnego zarządzania mający na celu ochronę interesu wspólnego zarówno członków spółdzielni niebędących właścicielami lokali, jak i członków spółdzielni, którym przysługuje prawo odrębnej własności lokali, ale także właścicieli wyodrębnionych lokali niebędących członkami spółdzielni, umożliwia sprawne zarządzanie nieruchomością wspólną oraz ma również znaczenie gwarancyjne dla właścicieli lokali nie będących członkami spółdzielni, gdyż pozwala im oczekiwać, że w odniesieniu do nieruchomości wspólnej będą podejmowane czynności zarządu. .

Podsumowując, w orzecznictwie przyjmuje, że zarząd nieruchomością wspólną wykonywany przez spółdzielnię mieszkaniową ex lege wykonywany jest tak, jak zarząd nieruchomościami stanowiącymi wyłącznie jej własność i obejmuje zarówno czynności zwykłego zarządu, jak i czynności przekraczające zwykły zarząd, co oznacza, że skoro ustawodawca w art. 27 ust. 2 u.s.m. wyłączył obowiązek podjęcia uchwały przez właścicieli lokali co do czynności przekraczających zwykły zarząd, to nie ma uzasadnienia narzucanie obowiązku wyrażania przez nich zgody na takie czynności.

Stanowisko to obecnie znajduje oparcie w orzecznictwie Sądu Najwyższego oraz Trybunału Konstytucyjnego, a także w orzecznictwie sądów powszechnych.