Czy lokator ma obowiązek udostępnienia spółdzielni lokalu w razie awarii?

Spółdzielnia mieszkaniowa ma obowiązek zarządzania nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub nabytym na podstawie ustawy mieniem jej członków. Obowiązek ten wynika zwykle także z samego statutu spółdzielni. Z kolei członek spółdzielni mieszkaniowej ma obowiązek przestrzegania przepisów prawa, postanowień statutu i opartych na nich regulaminów oraz innych uchwał organów spółdzielni.

Obowiązek udostępnienia przez członka spółdzielni zajmowanego lokalu w pierwszej kolejności określają przepisy prawa oraz uzupełniająco postanowienia statutu, wyznaczające granice korzystania przez spółdzielnię z przysługującego jej prawa.

I tak, zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego w razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody lokator jest obowiązany niezwłocznie udostępnić lokal w celu jej usunięcia. W przypadku, gdy lokator jest nieobecny lub odmawia udostępnienia lokalu, właściciel ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza Policji lub straży miejskiej, a gdy wymagają tego okoliczności także przy udziale straży pożarnej. Gdyby otwarcie lokalu nastąpiło pod nieobecność lokatora lub pełnoletniej osoby stale z nim zamieszkującej, właściciel jest obowiązany zabezpieczyć lokal i znajdujące się w nim rzeczy do czasu przybycia lokatora; z czynności tych sporządza się protokół.

Ustawa o ochronie praw lokatorów dodatkowo stanowi, że po wcześniejszym ustaleniu z właścicielem lokalu terminu lokator powinien także udostępnić zajmowany lokal w celu dokonania okresowego, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach również doraźnego, przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania. Do zakresu niezbędnych prac należy się także zastępcze wykonanie przez właściciela prac obciążających lokatora. Zastępcze wykonywanie przez spółdzielnię prac obciążających najemców i innych lokatorów może się wiązać zarówno z zaniedbywaniem przez nich obowiązków w zakresie ponoszenia drobnych nakładów związanych ze zwykłym używaniem lokalu, jak i z zaplanowaną i uzgodnioną przez strony planową akcją polegającą na naprawie lub wymianie pewnych elementów wyposażenia w wielu lokalach na koszt lokatorów. Jeżeli rodzaj koniecznej naprawy tego wymaga, lokator jest obowiązany opróżnić lokal i przenieść się na koszt właściciela do lokalu zamiennego na czas nie dłuższy niż rok. Po upływie tego terminu właściciel jest obowiązany udostępnić lokatorowi w ramach istniejącego stosunku prawnego naprawiony lokal.

Analogiczne uregulowania odnajdujemy w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych. Zgodnie z nimi osoba korzystająca z lokalu, po wcześniejszym uzgodnieniu terminu, powinna także udostępnić spółdzielni lokal w celu dokonania okresowego, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach również doraźnego przeglądu stanu wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania.

Na grudncie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych podobnie uregulowane zostało postępowanie w razie wystąpienia awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody. Osoba korzystająca z lokalu spółdzielczego jest wtedy obowiązana niezwłocznie udostępnić lokal w celu usunięcia awarii. Przepisy u.s.m. również umożliwiają spółdzielni w przypadku wystąpienia awarii wejście do lokalu pod nieobecność osób z niego korzystających, ale tylko w obecności odpowiednich funkcjonariuszy – policji lub straży pożarnej. Zauważenia wymaga, że uprawnienie to dotyczy wszystkich lokali – a więc i mieszkalnych, i niemieszkalnych.

Gdy otwarcie lokalu nastąpiło pod nieobecność pełnoletniej osoby z niego korzystającej, spółdzielnia jest obowiązana zabezpieczyć lokal i znajdujące się w nim rzeczy do czasu przybycia pełnoletniej osoby korzystającej z lokalu oraz że z czynności tych sporządza się protokół.

Spółdzielniom mieszkaniowym zapewniono, jako zarządcom nieruchomości objętych działaniem u.s.m., możliwości interweniowania w przypadku awarii występujących w zarządzanych przez nią budynkach i zapewniono im łatwy dostęp do lokali w celu realizacji zaplanowanych przez nią prac bez względu na to, czy są to lokale stanowiące własność spółdzielni, czy nie. W przeciwieństwie do przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, które odnoszą się do lokatora, a więc osoby mającej tytuł prawny do lokalu, w świetle ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych może to być nawet osoba nieposiadająca tytułu prawnego do przebywania w lokalu, która mimo to z lokalu korzysta.

W zakresie uregulowanym w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych w stosunku do właścicieli lokali obowiązuje także, mówiące o tych samych kwestiach, ale inne w treści, uregulowanie zawarte w ustawie o własności lokali. W ustawie tej odnajdujemy przepis, który stanowi, że na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.

Zgodnie z orzecznictwem, oprócz przymusowego otwarcia lokalu w razie awarii, inne obowiązki, takie jak udostępnienie lokalu w celu dokonania okresowych i doraźnych przeglądów stanu i wyposażenia lokalu bądź w celu zastępczego wykonania przez właściciela (także spółdzielnię mieszkaniową) prac obciążających lokatora, a także przeprowadzenie się do lokalu zamiennego na czas koniecznej naprawy (remontu), właściciel może wymusić na lokatorze tylko orzeczeniem sądowym.

Z tego powodu uzasadniony wydaje się pogląd, że w przypadku, gdy lokator odmawia wykonania omawianych obowiązków, zwłaszcza gdy odmowa ta powoduje negatywne skutki praktyczne i grozi powstaniem strat, spółdzielnia może wystąpić do sądu o zobowiązanie lokatora do określonego zachowania, a także może uznać zachowanie lokatora za naruszenie podstawowych jego obowiązków i w stosunku do najemców bądź innych lokatorów niedysponujących spółdzielczymi prawami do lokali wypowiedzieć stosunek prawny.