Czy lokator ma obowiązek udostępnienia spółdzielni lokalu w razie awarii?

Spółdzielnia mieszkaniowa ma obowiązek zarządzania nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub nabytym na podstawie ustawy mieniem jej członków. Obowiązek ten wynika zwykle także z samego statutu spółdzielni. Z kolei członek spółdzielni mieszkaniowej ma obowiązek przestrzegania przepisów prawa, postanowień statutu i opartych na nich regulaminów oraz innych uchwał organów spółdzielni.

Obowiązek udostępnienia przez członka spółdzielni zajmowanego lokalu w pierwszej kolejności określają przepisy prawa oraz uzupełniająco postanowienia statutu, wyznaczające granice korzystania przez spółdzielnię z przysługującego jej prawa.

I tak, zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego w razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody lokator jest obowiązany niezwłocznie udostępnić lokal w celu jej usunięcia. W przypadku, gdy lokator jest nieobecny lub odmawia udostępnienia lokalu, właściciel ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza Policji lub straży miejskiej, a gdy wymagają tego okoliczności także przy udziale straży pożarnej. Gdyby otwarcie lokalu nastąpiło pod nieobecność lokatora lub pełnoletniej osoby stale z nim zamieszkującej, właściciel jest obowiązany zabezpieczyć lokal i znajdujące się w nim rzeczy do czasu przybycia lokatora; z czynności tych sporządza się protokół.

Ustawa o ochronie praw lokatorów dodatkowo stanowi, że po wcześniejszym ustaleniu z właścicielem lokalu terminu lokator powinien także udostępnić zajmowany lokal w celu dokonania okresowego, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach również doraźnego, przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania. Do zakresu niezbędnych prac należy się także zastępcze wykonanie przez właściciela prac obciążających lokatora. Zastępcze wykonywanie przez spółdzielnię prac obciążających najemców i innych lokatorów może się wiązać zarówno z zaniedbywaniem przez nich obowiązków w zakresie ponoszenia drobnych nakładów związanych ze zwykłym używaniem lokalu, jak i z zaplanowaną i uzgodnioną przez strony planową akcją polegającą na naprawie lub wymianie pewnych elementów wyposażenia w wielu lokalach na koszt lokatorów. Jeżeli rodzaj koniecznej naprawy tego wymaga, lokator jest obowiązany opróżnić lokal i przenieść się na koszt właściciela do lokalu zamiennego na czas nie dłuższy niż rok. Po upływie tego terminu właściciel jest obowiązany udostępnić lokatorowi w ramach istniejącego stosunku prawnego naprawiony lokal.

Analogiczne uregulowania odnajdujemy w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych. Zgodnie z nimi osoba korzystająca z lokalu, po wcześniejszym uzgodnieniu terminu, powinna także udostępnić spółdzielni lokal w celu dokonania okresowego, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach również doraźnego przeglądu stanu wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania.

Na grudncie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych podobnie uregulowane zostało postępowanie w razie wystąpienia awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody. Osoba korzystająca z lokalu spółdzielczego jest wtedy obowiązana niezwłocznie udostępnić lokal w celu usunięcia awarii. Przepisy u.s.m. również umożliwiają spółdzielni w przypadku wystąpienia awarii wejście do lokalu pod nieobecność osób z niego korzystających, ale tylko w obecności odpowiednich funkcjonariuszy – policji lub straży pożarnej. Zauważenia wymaga, że uprawnienie to dotyczy wszystkich lokali – a więc i mieszkalnych, i niemieszkalnych.

Gdy otwarcie lokalu nastąpiło pod nieobecność pełnoletniej osoby z niego korzystającej, spółdzielnia jest obowiązana zabezpieczyć lokal i znajdujące się w nim rzeczy do czasu przybycia pełnoletniej osoby korzystającej z lokalu oraz że z czynności tych sporządza się protokół.

Spółdzielniom mieszkaniowym zapewniono, jako zarządcom nieruchomości objętych działaniem u.s.m., możliwości interweniowania w przypadku awarii występujących w zarządzanych przez nią budynkach i zapewniono im łatwy dostęp do lokali w celu realizacji zaplanowanych przez nią prac bez względu na to, czy są to lokale stanowiące własność spółdzielni, czy nie. W przeciwieństwie do przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, które odnoszą się do lokatora, a więc osoby mającej tytuł prawny do lokalu, w świetle ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych może to być nawet osoba nieposiadająca tytułu prawnego do przebywania w lokalu, która mimo to z lokalu korzysta.

W zakresie uregulowanym w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych w stosunku do właścicieli lokali obowiązuje także, mówiące o tych samych kwestiach, ale inne w treści, uregulowanie zawarte w ustawie o własności lokali. W ustawie tej odnajdujemy przepis, który stanowi, że na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.

Zgodnie z orzecznictwem, oprócz przymusowego otwarcia lokalu w razie awarii, inne obowiązki, takie jak udostępnienie lokalu w celu dokonania okresowych i doraźnych przeglądów stanu i wyposażenia lokalu bądź w celu zastępczego wykonania przez właściciela (także spółdzielnię mieszkaniową) prac obciążających lokatora, a także przeprowadzenie się do lokalu zamiennego na czas koniecznej naprawy (remontu), właściciel może wymusić na lokatorze tylko orzeczeniem sądowym.

Z tego powodu uzasadniony wydaje się pogląd, że w przypadku, gdy lokator odmawia wykonania omawianych obowiązków, zwłaszcza gdy odmowa ta powoduje negatywne skutki praktyczne i grozi powstaniem strat, spółdzielnia może wystąpić do sądu o zobowiązanie lokatora do określonego zachowania, a także może uznać zachowanie lokatora za naruszenie podstawowych jego obowiązków i w stosunku do najemców bądź innych lokatorów niedysponujących spółdzielczymi prawami do lokali wypowiedzieć stosunek prawny.

Gdy spółdzielnia odmawia swojemu członkowi udostępnienia dokumentów.

Członek spółdzielni mieszkaniowej ma prawo otrzymania odpisu statutu i regulaminów oraz kopii uchwał organów spółdzielni i protokołów obrad organów spółdzielni, protokołów lustracji, rocznych sprawozdań finansowych oraz faktur i umów zawieranych przez spółdzielnię z osobami trzecimi. Powyższy przepis nie stanowi jednak podstawy do bezwarunkowego udostępnienia członkowi spółdzielni wszystkich możliwych dokumentów spółdzielni, a jest ograniczony przez ustawę prawo spółdzielcze, w myśl której spółdzielnia może odmówić członkowi wglądu do umów zawieranych z osobami trzecimi, jeżeli naruszałoby to prawa tych osób lub jeżeli istnieje uzasadniona obawa, że członek wykorzysta pozyskane informacje w celach sprzecznych z interesem spółdzielni i przez to wyrządzi spółdzielni znaczną szkodę.

W sytuacji, gdy członkowi spółdzielni mieszkaniowej uprawnionemu do otrzymania wymienionych dokumentów odmówiono ich otrzymania, ma on prawo zweryfikowania prawidłowości decyzji spółdzielni o odmowie udostępnienia dokumentów.

Członek, któremu odmówiono wglądu do umów zawieranych z osobami trzecimi, może złożyć wniosek do sądu rejestrowego o zobowiązanie spółdzielni do udostępnienia tych umów. Powyższe uregulowanie zapewnia możliwość kontroli sądowej korzystania z tego uprawnienia i ma zapobiegać ewentualnym nadużyciom obu stron w tym zakresie.

Ponadto, ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych stanowi, że podlega karze ten kto, będąc członkiem zarządu spółdzielni mieszkaniowej, pełnomocnikiem, albo likwidatorem, wbrew obowiązkowi dopuszcza do tego, że spółdzielnia nie udostępnia swojemu członkowi odpisów oraz kopii dokumentów, o których powyżej mowa.