W grudniu 2013 roku Sąd Rejonowy w Świdnicy oddalił wnioski spółdzielni mieszkaniowej o dokonanie wpisów służebności przesyłu na działkach gruntu znajdujących się w zasobach spółdzielni na podstawie umowy o odpłatne ustanowienie służebności, wskazując że na skutek wyodrębnienia lokali mieszkalnych i przeniesienia ich własności na osoby ubiegające się o zawarcie umowy wyodrębniającej powstała współwłasność w zakresie działek objętych wnioskami oraz części wspólnych nieruchomości, wobec czego spółdzielnia utraciła wyłączne prawo do korzystania i rozporządzania nieruchomością w zakresie przekraczającym czynności zwykłego zarządu.
W uzasadnieniach orzeczeń Sąd I instancji wskazał, że należało uznać, iż spółdzielnia nie może wykonywać uprawnień właścicielskich wobec całej nieruchomości i zastosowanie w takiej sytuacji znajdują przepisy o współwłasności, tj. art. 195 i nast. k.c., a zgodnie z art. 199 k.c., do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Przy tym zdaniem sądu podkreślenia także wymagało, że obciążenie nieruchomości przez ustanowienie służebności przesyłu jest bez wątpienia ingerencją w sferę własności, wobec czego dla jej ustanowienia konieczne jest złożenie oświadczenia przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości, co nie zostało uczynione w przedłożonych umowach o ustanowienie służebności.
Powyższe postanowienia Sądu Rejonowego w Świdnicy zostały zaskarżone do Sądu Okręgowego w Świdnicy, który po rozpoznaniu apelacji uznał rozstrzygnięcia sądu wieczystoksięgowego za prawidłowe i trafne oraz w konsekwencji oddalił wszystkie pisma.
Sąd Okręgowy podniósł dodatkowo, że w razie wyodrębnienia odrębnej własności lokalu w nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności spółdzielni mieszkaniowej, pojawia się prawo współwłasności nieruchomości wspólnej, na którą składa się grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, a prawo to przysługuje spółdzielni oraz właścicielom wyodrębnionych lokali. W takim przypadku zarząd taką nieruchomością wspólną wykonuje z mocy prawa spółdzielnia jako zarząd powierzony na podstawie art. 27 ust. 2 u.s.m. i w ocenie Sądu Okręgowego, przepisu tego nie można interpretować w taki sposób, że zarząd ten jest zarządem nieograniczonym i uprawniającym spółdzielnię do samodzielnego podejmowania także czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Wskazał także, że spółdzielnia mieszkaniowa w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu, obowiązana jest uzyskać zgodę wszystkich właścicieli lokali, chyba że w umowach o ustanowienie odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego inaczej został określony zakres zarządu powierzonego.
Od powyższych orzeczeń uczestnik postępowania wywiódł do Sądu Najwyższego skargi kasacyjne, w wyniku których Sąd Najwyższy wydał szereg orzeczeń uchylających wszystkie zaskarżone postanowienia oraz przekazał sprawy Sądowi Rejonowemu do ponownego rozpoznania.
W uzasadnieniach przytoczonych orzeczeń Sąd Najwyższy podkreślił, że spółdzielnia mieszkaniowa wykonuje zarząd nieruchomością wspólną na podstawie art. 27 ust. 2 zd. 1 u.s.m. z mocy prawa tak, jak zarząd powierzony, czyli tak, jakby właściciele lokali, w tym również nie będący członkami spółdzielni, powierzyli jej zarząd w oparciu o art. 18 ust. 1 u.w.l. Przepis ten wyłącza, poza art. 18 ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, stosowanie przepisów ustawy o własności lokali dotyczących zarządu nieruchomością wspólną, co oznacza, że nie ma zastosowania uregulowanie ograniczające samodzielne działanie zarządcy do czynności zwykłego zarządu oraz wprowadzające wymóg uchwały właścicieli lokali dla czynności przekraczających zakres tych czynności, a więc odmiennie, niż to jest w wypadku powierzenia zarządu przez właścicieli w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego, o ile nie rozszerzą oni uprawnień zarządcy. Brak także podstaw do przyjęcia, że przez normy art. 27 ust. 1 u.s.m. i art. 1 ust. 2 u.w.l. ustawodawca odsyła do odpowiedniego stosowania kodeksu cywilnego w zakresie dotyczącym zarządu nieruchomością wspólną. Odesłanie zawarte w art. 27 ust. 1 dotyczy jedynie zakresu nieuregulowanego w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych, z zastrzeżeniem ust. 2. Brak wyraźnego określenia zakresu zarządu wykonywanego przez spółdzielnię także przemawia za tym, że nie został on ograniczony do czynności zwykłego zarządu, w tych bowiem wypadkach, w których ustawodawca takie ograniczenie wprowadza, przepis zawiera wyraźne i precyzyjne wskazanie na granice dozwolonych samodzielnych czynności zarządcy rzeczą wspólną.
Sąd Najwyższy podkreślił, wbrew stanowisku Sądu Okręgowego, że zarząd unormowany w art. 27 ust. 2 u.s.m. nie stanowi nadmiernego i sprzecznego z Konstytucją ograniczenia prawa własności w zakresie zarządzania nieruchomością wspólną. Nie ma on charakteru obligatoryjnego i przymusowego. Nie zostaje także naruszona istota własności, gdyż właściciele mają możliwość porozumienia się w kwestii zarządu własnością.
W konsekwencji, skoro ustawodawca w art. 27 ust. 2 u.s.m. wyłączył obowiązek podjęcia uchwały przez właścicieli lokali, co do czynności przekraczających zwykły zarząd, to nie ma uzasadnienia narzucanie obowiązku wyrażania przez nich zgody na takie czynności