Kilka słów o wykonywanym przez spółdzielnie mieszkaniowe zarządzie powierzonym.

Wykonywany przez spółdzielnie mieszkaniowe zarząd ustanowiony został w art. 27 ust. 2 u.s.m., zgodnie z którym zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni wykonywany jest przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l., choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 241 i art. 26 u.s.m. Przepis ten stanowi także, że w tym wypadku nie znajdują zastosowania przepisy ustawy o własności lokali dotyczące zarządu nieruchomością wspólną, z zastrzeżeniem art. 18 ust. 1 u.w.l. oraz art. 29 ust. 1 i 1a u.w.l., które stosuje się odpowiednio. Artykuł 18 ust. 1 u.w.l. dotyczy sposobu zarządzania nieruchomością wspólną i stanowi, że właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

Problematyka sprawowanego przez spółdzielnie mieszkaniowe „zarządu powierzonego” w rozumieniu art. 27 ust. 2 u.s.m. w związku z art. 18 ust. 1 u.w.l. od początku jego wprowadzenia budzi w orzecznictwie sądów wątpliwości w zakresie określenia czy zarząd ten obejmuje wyłącznie czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, czy także czynności przekraczające zwykły zarząd.

Wątpliwości interpretacyjne związane z określonym w art. 27 ust. 2 u.s.m. zarządem powierzonym były przedmiotem badań zarówno w orzecznictwie sądów administracyjnych, jak i sądów powszechnych. Swoje stanowisko wyraził w tym zakresie także Sąd Najwyższy oraz Trybunał Konstytucyjny.

W orzecznictwie sądów administracyjnych oraz powszechnych zarysowały się ostatnimi czasy w dwa wyraźnie przeciwstawne stanowiska.

Naczelny Sąd Administracyjny wyraził w 2012 roku pogląd, że spółdzielnia mieszkaniowa posiada uprawnienie do samodzielnego dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane bez potrzeby uzyskania zgody właścicieli lokali mieszkalnych stanowiących odrębny przedmiot własności lecz tylko w zakresie eksploatacji i utrzymania zarządzanej nieruchomości wspólnej. Sąd ten wskazał jednocześnie brak możliwości określenia na podstawie art. 27 ust. 2 u.s.m. zakresu powierzonego spółdzielni zarządu, uznając jednocześnie, że w tym przepisie kategorycznie wyłączono możliwość zastosowania ustawy o własności lokali, zatem podstawę oceny stanowią przepisy kodeksu cywilnego, co wynika również z art. 1 ust. 2 u.w.l.

W konsekwencji NSA uznał, że nie ma podstaw do preferowania własności spółdzielczej poprzez przyznanie spółdzielniom prawa do samodzielnego dokonywania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu i do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu zastosowanie znajdują przepisy dotyczące współwłasności, w szczególności art. 199 kodeksu cywilnego oraz obowiązek uzyskania zgody pozostałych współwłaścicieli.

W 2015 roku Naczelny Sąd Administracyjny odstąpił od powyższego poglądu wskazując w jednej z uchwał, że spółdzielnia mieszkaniowa wykonująca zarząd nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność spółdzielni, na podstawie art. 27 ust. 2 u.s.m., posiada tytuł prawny do dysponowania tą nieruchomością na cele budowlane, w rozumieniu ustawy Prawo budowlane, w zakresie eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnej.

W orzecznictwie sądów administracyjnych często zdarza się, że poszczególne sądy przyjmują stanowiska całkowicie odmienne, w tym wskazujące, że spółdzielnia jest uprawniona do reprezentowania właścicieli lokali na zewnątrz, gdyż gdyby nie była uprawniona do reprezentowania właścicieli lokali na zewnątrz, nie sprawowałaby zarządu, lecz byłaby administratorem.

W orzecznictwie sądów powszechnych ukształtowało się odmienne stanowisko, które przyjmuje, że zarząd nieruchomością wspólną wykonywany przez spółdzielnię mieszkaniową ex lege wykonywany jest tak, jak zarząd nieruchomością stanowiącą wyłączną własność spółdzielni i obejmuje zarówno czynności zwykłego zarządu, jak przekraczające ten zakres.

W 2013 roku Sąd Najwyższy w jednej z uchwał dokonał analizy poglądów sformułowanych przez inne sądy, także z uwzględnieniem przedstawionego wyżej stanowiska Naczelnego Sądu Administracyjnego, z którym Sąd Najwyższy nie zgodził się i podkreślił, że przepis ten w zdaniu drugim wyłącza, poza art. 18 ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, stosowanie przepisów ustawy o własności lokali oraz o zarządzie nieruchomością wspólną, co oznacza, iż nie ma zastosowania uregulowanie ograniczające samodzielne działanie zarządcy do czynności zwykłego zarządu oraz wprowadzające wymóg uchwały właścicieli lokali dla czynności przekraczających zakres tych czynności. Zatem zarząd ten odbywa się w sposób odmienny, niż w wypadku powierzenia zarządu przez właścicieli w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego, o ile nie rozszerzą oni uprawnień zarządcy. W art. 27 ust. 2 u.s.m. nie ma także odesłania do stosowania przepisów kodeksu cywilnego, gdyż wprowadzenie regulacji przewidzianej w art. 199 k.c. do konstrukcji zarządu nieruchomością wspólną w spółdzielniach mieszkaniowych wymagałoby albo wyraźnej podstawy prawnej, albo stwierdzenia luki prawnej.

Natomiast Trybunał Konstytucyjny w uzasadnieniu jednego z wyroków dotyczącego poruszanego zagadnienia wskazał, że nie można twierdzić, iż istnieje luka prawna, skoro brak jest podstaw prawnych do przyjęcia, że zarząd powierzony, o którym mowa w art. 27 ust. 2 u.s.m. w związku z art. 18 ust. 1 u.w.l., odnosi się wyłącznie do czynności zwykłego zarządu. Zdaniem Trybunału należy uznać, że unormowanie zawarte w art. 27 ust. 2 w związku z ust. 1 u.s.m. dotyczące sposobu i zakresu wykonywania przez spółdzielnię mieszkaniową zarządu jest całościowe i spójne, nie zawiera więc luki prawnej uzasadniającej odwołanie się do art. 199 k.c. W orzeczeniu tym zauważono także, że nie byłoby zrozumiałe stosowanie przepisów kodeksu cywilnego w zakresie zarządu rzeczą wspólną, skoro zagadnienie to jest uregulowane w sposób tożsamy, z odmiennościami wynikającymi z charakteru rzeczy wspólnej, w ustawie o własności lokali.

Sąd Najwyższy w swych orzeczeniach wskazuje, że zarząd ustanowiony w art. 27 ust. 2 u.s.m. ma na celu ochronę interesów członków spółdzielni dysponujących spółdzielczymi prawami do lokali mieszkalnych oraz zapewnienie sprawnego zarządzania nieruchomością wspólną, do czego spółdzielnia ze swoją strukturą organizacyjną jest lepiej przygotowana. W przedstawionym rozumieniu przepis ten stwarza mechanizm efektywnego zarządzania mający na celu ochronę interesu wspólnego zarówno członków spółdzielni niebędących właścicielami lokali, jak i członków spółdzielni, którym przysługuje prawo odrębnej własności lokali, ale także właścicieli wyodrębnionych lokali niebędących członkami spółdzielni, umożliwia sprawne zarządzanie nieruchomością wspólną oraz ma również znaczenie gwarancyjne dla właścicieli lokali nie będących członkami spółdzielni, gdyż pozwala im oczekiwać, że w odniesieniu do nieruchomości wspólnej będą podejmowane czynności zarządu. .

Podsumowując, w orzecznictwie przyjmuje, że zarząd nieruchomością wspólną wykonywany przez spółdzielnię mieszkaniową ex lege wykonywany jest tak, jak zarząd nieruchomościami stanowiącymi wyłącznie jej własność i obejmuje zarówno czynności zwykłego zarządu, jak i czynności przekraczające zwykły zarząd, co oznacza, że skoro ustawodawca w art. 27 ust. 2 u.s.m. wyłączył obowiązek podjęcia uchwały przez właścicieli lokali co do czynności przekraczających zwykły zarząd, to nie ma uzasadnienia narzucanie obowiązku wyrażania przez nich zgody na takie czynności.

Stanowisko to obecnie znajduje oparcie w orzecznictwie Sądu Najwyższego oraz Trybunału Konstytucyjnego, a także w orzecznictwie sądów powszechnych.