Ustalenie nieważności uchwały o określeniu przedmiotu odrębnej własności lokalu.

PiotrPrawo:

Sąd Najwyższy w jednej ze swoich uchwał przyjął, że uchwała zarządu spółdzielni określająca przedmiot odrębnej własności wszystkich lokali, może być zaskarżona tylko na podstawie art. 43 ust. 5 u.s.m., a zatem przez osoby wskazane w tym przepisie i w wyznaczonym w nim terminie 30 dni od dnia doręczenia uprawnionemu odpisu tej uchwały. W uzasadnieniu zauważył, że art. 43 u.s.m. jest przepisem szczególnym w stosunku do przepisów regulujących zaskarżanie uchwał organów spółdzielni (art. 42 ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze; skoro dopuszcza w drodze wyjątku możliwość zaskarżenia do sądu uchwały zarządu spółdzielni mieszkaniowej o określeniu przedmiotu odrębnej własności lokali, to nie może być wykładany rozszerzająco. Na sprzeczność tej uchwały z prawem można powoływać się tylko w powództwie wytoczonym na podstawie art. 43 ust. 5 u.s.m.; w konsekwencji nie jest dopuszczalne domaganie się ustalenia nieważności uchwały na podstawie art. 189 k.p.c., ani też stwierdzenie jej nieważności przez sąd z urzędu na podstawie art. 58 k.c. Sąd Najwyższy wskazał wręcz, że stwierdzenie bezwzględnej nieważności uchwały zarządu spółdzielni mieszkaniowej na podstawie art. 58 § 1 k.c. stanowi rażące naruszenie art. 43 ust. 5 u.s.m. Art. 43 ust. 5 u.s.m stanowi lex specialis wobec art. 42 pr. sp., zawiera ograniczenia podmiotowe i czasowe, dotyczące zarówno osoby, która może zaskarżyć uchwałę zarządu, jak i terminu wniesienia odwołania; prowadzą one do konkluzji o świadomym limitowaniu przez ustawodawcę możliwości zaskarżenia uchwały w stosunku do sposobów kwestionowania uchwał walnego zgromadzenia spółdzielni wskazanych w art. 42 pr. sp. Termin 30 dni jest przy tym zawitym terminem prawa materialnego. Za uznaniem, że stwierdzenia nieważności albo uchylenia uchwały zarządu spółdzielni określającej przedmiot odrębnej własności lokali w danej nieruchomości
uprawniony może żądać wyłącznie na podstawie art. 43 ust. 5 u.s.m. przemawia także cel tego uregulowania. Chodzi o to, aby po upływie terminu wskazanego w art. 43 ust. 5 u.s.m., po wejściu uchwały w życie, roszczenia uprawnionych o przeniesienie własności poszczególnych lokali były zaspokajane sprawnie i na jednolitych zasadach.

 

Zniesienie współwłasności spółdzielczego prawa do lokalu obciążonego hipoteką.

PiotrPrawo:

​W uchwale III CZP 41/18 Sąd Najwyższy wskazał, że w sprawie o zniesienie współwłasności spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego obciążonego hipoteką zabezpieczającą kredyt bankowy i pożyczkę udzieloną współwłaścicielom, sąd – przyznając to prawo jednemu z nich – ustala jego wartość z pominięciem obciążenia hipotecznego, chyba że zachodzą istotne powody przemawiające za jego uwzględnieniem.

Zaskarżanie uchwał w spółdzielni mieszkaniowej.

PiotrPrawo:

Prawo spółdzielcze przewiduje trzy odrębne roszczenia dotyczące zaskarżania uchwał podejmowanych przez organy spółdzielni mieszkaniowej. Do roszczeń tych należą stwierdzenie nieistnienia uchwały, stwierdzenie nieważności uchwały oraz uchylenie uchwały walnego zgromadzenia lub uchwały rady spółdzielni o wykluczeniu bądź wykreśleniu członka spółdzielni.

Gdy uchwała podjęta przez organ spółdzielni mieszkaniowej jest sprzeczna z obowiązującą ustawą każdemu, kto wykaże, że przysługuje mu interes prawny może wystąpić do sądu powództwa o stwierdzenie nieważności uchwały ze skutkiem ex tunc. Każda uchwała spółdzielni, która rodzi skutki prawne, podlega przepisom prawa i podobnie jak inne czynności prawne, nie może naruszać bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa. Wraz z żądaniem ustalenia nieważności uchwały konieczne jest wskazanie bezwzględnie obowiązującego przepisu ustawy, z którym koliduje kwestionowana uchwała. Żądanie stwierdzenia nieważności uchwały zmierza do ustalenia, że określona uchwała nie istnieje. Powództwo takie można wnieść w każdym czasie, zaś sąd, wydając wyrok stwierdza nieważność uchwały według stanu w chwili zamknięcia rozprawy. W razie podjęcia przez walne zgromadzenie uchwały, która byłaby sprzeczna z ustawą, każdy członek spółdzielni ma interes prawny we wniesieniu powództwa do sądu, ale tylko o stwierdzenie jej nieważności ze skutkiem od dnia jej podjęcia. W drodze powództwa ustalającego można w szczególności żądać ustalenia przez sąd nieważności uchwały walnego zgromadzenia w sprawie wyboru rady nadzorczej.

W razie podjęcia przez organ spółdzielni uchwały w sposób niezgodny z postanowieniami statutu bądź dobrymi obyczajami lub godząca w interesy spółdzielni albo mająca na celu pokrzywdzenie jej członka można żądać jej uchylenia przez sąd. Uchwała taka jest dotknięta względną nieważnością, co oznacza, że traci ona moc dopiero w razie jej prawomocnego uchylenia przez sąd, ale ze skutkiem ex tunc. Niezgodność uchwały z postanowieniami statutu może wynikać zarówno z treści uchwały, jak i z wad postępowania prowadzącego do jej wydania. Członek spółdzielni, wytaczając powództwo o uchylenie uchwały może powoływać zarzuty odnoszące się do niezgodności treści uchwały z postanowieniami statutu (formalne) oraz zarzuty wskazujące na wady postępowania (materialne). Warunkiem uchylenie uchwały w sytuacji, gdy przy jej podjęciu doszło do uchybień natury formalnej jest wykazanie, że uchybienia te miały lub mogły mieć wpływ na jej istotną treść. Przez „dobre obyczaje” przyjmuje się podstawowe i zarazem powszechnie akceptowane zasady przyzwoitego, godnego postępowania jako ogólne reguły uczciwości obowiązujące wszystkich uczestników życia społecznego i obrotu gospodarczego. Do dobrych obyczajów zalicza się przykładowo poszanowanie zasad przejrzystego działania wszystkich organów statutowych spółdzielni. Uprawnienie do wniesienia powództwa o uchylenie uchwały walnego zgromadzenia przysługuje członkowi spółdzielni, wykluczonemu albo wykreślonemu członkowi spółdzielni, którego zaskarżona uchwała dotyczy oraz zarządowi spółdzielni i prokuratorowi. Ten rodzaj powództwa wymaga wykazywania interesu prawnego tylko od byłego członka, który dochodzi uchylenia uchwały. Żądanie uchylenia uchwały walnego zgromadzenia zasadniczo można wnieść do sądu w ciągu 6 tygodni od dnia odbycia walnego zgromadzenia. Jeżeli z takim powództwem występuje członek nieobecny na walnym zgromadzeniu na skutek jego wadliwego, wówczas termin ten wynosi 6 tygodni od dnia powzięcia wiadomości przez członka o uchwale, jednak nie później niż przed upływem roku od dnia odbycia walnego zgromadzenia. Co istotne, sąd może uwzględnić powództwo wniesione z przekroczeniem sześciotygodniowego terminu do zaskarżenia uchwały walnego zgromadzenia, jeżeli utrzymanie uchwały w mocy wywołałoby szczególnie dotkliwe skutki dla członka spółdzielni, a opóźnienie w zaskarżeniu tej uchwały jest usprawiedliwione wyjątkowymi okolicznościami i nie jest nadmierne.

Gdy przy zwoływaniu walnego zgromadzenia lub podczas jego obradowania wystąpiły takie nieprawidłowości, które wyłączają możliwość przyjęcia usprawiedliwionego zapatrywania, że organ ten był zdolny do powzięcia woli, wtedy przysługuje członkowi powództwo o ustalenie nieistnienia uchwały. Przyjmuje się, że uchwała organu spółdzielni może być uznana za nieistniejącą w przypadku najpoważniejszych wad, wykluczających wyrażenie oświadczenia woli uprawnionych podmiotów. Do uchybień uzasadniających uznanie uchwały za nieistniejącą zalicza się m.in. zwołanie posiedzenia organu przez grupę członków bez zachowania wymaganej procedury, podjęcie uchwały bez przewidzianego w statucie quorum albo bez wymaganej większości głosów, podjęcie uchwały w sprawie nieumieszczonej w porządku obrad, sfałszowanie wyników głosowania, podjęcie uchwały bez głosowania albo podjęcie uchwały, której treść jest niezrozumiała i nie można ustalić jej sensu w drodze wykładni. Interes prawny we wniesieniu powództwa o stwierdzenie nieistnienia uchwały walnego zgromadzenia ma każdy członek spółdzielni.

Strona internetowa spółdzielni mieszkaniowej – prawo czy obowiązek?

PiotrPrawo:

W ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych umieszczono regulację przewidującą, że statut spółdzielni mieszkaniowej, regulaminy, uchwały i protokoły obrad organów spółdzielni, a także protokoły lustracji i roczne sprawozdanie finansowe powinny być udostępnione na stronie internetowej spółdzielni. Jeżeli nawet wprowadzaniu tego przepisu nie towarzyszyła intencja nałożenia na wszystkie spółdzielnie mieszkaniowe obowiązku posiadania strony internetowej, a jedynie intencja, by zobowiązane do jego stosowania były tylko te spółdzielnie, które taką stronę posiadają, to należy przyjąć, że skutkiem tego przepisu jest nałożenie na każdą spółdzielnię mieszkaniową obowiązku posiadania strony WWW. Bo skoro omawiany przepis mówi, że odpowiednie dokumenty powinny być umieszczone na stronach WWW, to powinność ta nie może być wykonana przez spółdzielnię nieposiadającą strony WWW. Powyższe uregulowanie stało się przedmiotem wniosku o zbadanie jego zgodności z Konstytucją RP, gdyż zarzucano mu, że powoduje dyskryminację spółdzielni mieszkaniowych poprzez to, że nakłada na wszystkie spółdzielnie mieszkaniowe obowiązek udostępniania na ich stronach internetowych pełnej treści statutu, regulaminów, uchwał i protokołów obrad organów spółdzielni, a także protokołów lustracji i rocznych sprawozdań finansowych, a obowiązku takiego nie mają inne spółdzielnie. Trybunał Konstytucyjny nie podzielił jednak tych zarzutów i uznał, że przepis ten rozumiany w ten sposób, że dotyczy udostępniania wskazanych w nim dokumentów wyłącznie członkom spółdzielni mieszkaniowej, jest zgodny z Konstytucją RP.

Przywołane uregulowanie niewątpliwie nakazuje spółdzielni udostępnianie na stronie internetowej dokumentów tam enumeratywnie wymienionych. Adresatami tej normy prawnej są, poza spółdzielniami mieszkaniowymi, członkowie tych spółdzielni, jako uprawnieni. Tym samym członkowie spółdzielni są na zasadach ogólnych uprawnieni do sądowego dochodzenia wykonania tego obowiązku w drodze procesu. Udostępnianie osobom spoza tego kręgu statutu, regulaminów, uchwał i protokołów obrad organów spółdzielni, a także protokołów lustracji i rocznych sprawozdań finansowych nie znajduje uzasadnienia.

Należy przy tym zauważyć, że publikacja na stronie internetowej np. umowy z bankiem czy audytu, przy dostępności tej strony dla każdego użytkownika Internetu powodowałoby obawę, że pozyskane z tych dokumentów informacje mogą być wykorzystane przez inne osoby i to w taki sposób, który mógłby narazić spółdzielnię na szkody zw. np. z zapłatą odszkodowania osobie trzeciej. Przyjmuje się, że bezwzględny nakaz publikowania na stronie internetowej wszelkich informacji z przetargów mógłby doprowadzić do naruszenia uzasadnionego interesu osób trzecich, rodzącego po stronie spółdzielni odpowiedzialność prawną wobec tych osób. Co istotne dopuszczając możliwość nieograniczonego udostępnienia na stronie internetowej protokołów przetargowych, należy mieć na względzie fakt, że zawarte w tego rodzaju materiałach dane stanowią tajemnicę przedsiębiorstwa w zakresie nieujawnionych do wiadomości publicznej informacji technicznych, technologicznych, organizacyjnych przedsiębiorstwa lub innych informacji posiadających wartość gospodarczą.

Spółdzielnia mieszkaniowa ma zatem obowiązek posiadania strony internetowej i zamieszczania na niej statutu spółdzielni mieszkaniowej, regulaminów, uchwał i protokołów obrad organów spółdzielni, a także protokołów lustracji i rocznych sprawozdań finansowych.

Oczywiście powyższe ustalenia determinują przyjęcie określonych rozwiązań technicznych, które zapewniłyby dostęp do dokumentów zawartych na stronie internetowej spółdzielni mieszkaniowej tylko osobom uprawnionym, a więc członkom spółdzielni.

Wykonanie tego obowiązku niewątpliwie pociąga za sobą koszty związane z udostępnieniem internetowym, które to obciążają wszystkich członków spółdzielni, jako koszty zarządu. W orzecznictwie wskazuje się także, że brak jest podstaw do poszukiwania źródeł pokrywania tych kosztów poprzez domaganie się od członka spółdzielni, który zechce zapoznać się z zamieszczonym na stronie internetowej spółdzielni dokumentem i wykonać na swój koszt jego kopię, dodatkowych opłat za korzystanie ze strony internetowej spółdzielni. Koszty sporządzania odpisów i kopii tych dokumentów, z wyjątkiem statutu i regulaminów uchwalonych na podstawie statutu, pokrywa członek spółdzielni wnioskujący o ich otrzymanie Pokrywane przez członków koszty sporządzania odpisów i kopii, dokumentów nie mogą przynosić spółdzielni żadnego zysku.

Czy lokator ma obowiązek udostępnienia spółdzielni lokalu w razie awarii?

PiotrPrawo:

Spółdzielnia mieszkaniowa ma obowiązek zarządzania nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub nabytym na podstawie ustawy mieniem jej członków. Obowiązek ten wynika zwykle także z samego statutu spółdzielni. Z kolei członek spółdzielni mieszkaniowej ma obowiązek przestrzegania przepisów prawa, postanowień statutu i opartych na nich regulaminów oraz innych uchwał organów spółdzielni.

Obowiązek udostępnienia przez członka spółdzielni zajmowanego lokalu w pierwszej kolejności określają przepisy prawa oraz uzupełniająco postanowienia statutu, wyznaczające granice korzystania przez spółdzielnię z przysługującego jej prawa.

I tak, zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego w razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody lokator jest obowiązany niezwłocznie udostępnić lokal w celu jej usunięcia. W przypadku, gdy lokator jest nieobecny lub odmawia udostępnienia lokalu, właściciel ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza Policji lub straży miejskiej, a gdy wymagają tego okoliczności także przy udziale straży pożarnej. Gdyby otwarcie lokalu nastąpiło pod nieobecność lokatora lub pełnoletniej osoby stale z nim zamieszkującej, właściciel jest obowiązany zabezpieczyć lokal i znajdujące się w nim rzeczy do czasu przybycia lokatora; z czynności tych sporządza się protokół.

Ustawa o ochronie praw lokatorów dodatkowo stanowi, że po wcześniejszym ustaleniu z właścicielem lokalu terminu lokator powinien także udostępnić zajmowany lokal w celu dokonania okresowego, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach również doraźnego, przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania. Do zakresu niezbędnych prac należy się także zastępcze wykonanie przez właściciela prac obciążających lokatora. Zastępcze wykonywanie przez spółdzielnię prac obciążających najemców i innych lokatorów może się wiązać zarówno z zaniedbywaniem przez nich obowiązków w zakresie ponoszenia drobnych nakładów związanych ze zwykłym używaniem lokalu, jak i z zaplanowaną i uzgodnioną przez strony planową akcją polegającą na naprawie lub wymianie pewnych elementów wyposażenia w wielu lokalach na koszt lokatorów. Jeżeli rodzaj koniecznej naprawy tego wymaga, lokator jest obowiązany opróżnić lokal i przenieść się na koszt właściciela do lokalu zamiennego na czas nie dłuższy niż rok. Po upływie tego terminu właściciel jest obowiązany udostępnić lokatorowi w ramach istniejącego stosunku prawnego naprawiony lokal.

Analogiczne uregulowania odnajdujemy w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych. Zgodnie z nimi osoba korzystająca z lokalu, po wcześniejszym uzgodnieniu terminu, powinna także udostępnić spółdzielni lokal w celu dokonania okresowego, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach również doraźnego przeglądu stanu wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania.

Na grudncie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych podobnie uregulowane zostało postępowanie w razie wystąpienia awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody. Osoba korzystająca z lokalu spółdzielczego jest wtedy obowiązana niezwłocznie udostępnić lokal w celu usunięcia awarii. Przepisy u.s.m. również umożliwiają spółdzielni w przypadku wystąpienia awarii wejście do lokalu pod nieobecność osób z niego korzystających, ale tylko w obecności odpowiednich funkcjonariuszy – policji lub straży pożarnej. Zauważenia wymaga, że uprawnienie to dotyczy wszystkich lokali – a więc i mieszkalnych, i niemieszkalnych.

Gdy otwarcie lokalu nastąpiło pod nieobecność pełnoletniej osoby z niego korzystającej, spółdzielnia jest obowiązana zabezpieczyć lokal i znajdujące się w nim rzeczy do czasu przybycia pełnoletniej osoby korzystającej z lokalu oraz że z czynności tych sporządza się protokół.

Spółdzielniom mieszkaniowym zapewniono, jako zarządcom nieruchomości objętych działaniem u.s.m., możliwości interweniowania w przypadku awarii występujących w zarządzanych przez nią budynkach i zapewniono im łatwy dostęp do lokali w celu realizacji zaplanowanych przez nią prac bez względu na to, czy są to lokale stanowiące własność spółdzielni, czy nie. W przeciwieństwie do przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, które odnoszą się do lokatora, a więc osoby mającej tytuł prawny do lokalu, w świetle ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych może to być nawet osoba nieposiadająca tytułu prawnego do przebywania w lokalu, która mimo to z lokalu korzysta.

W zakresie uregulowanym w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych w stosunku do właścicieli lokali obowiązuje także, mówiące o tych samych kwestiach, ale inne w treści, uregulowanie zawarte w ustawie o własności lokali. W ustawie tej odnajdujemy przepis, który stanowi, że na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.

Zgodnie z orzecznictwem, oprócz przymusowego otwarcia lokalu w razie awarii, inne obowiązki, takie jak udostępnienie lokalu w celu dokonania okresowych i doraźnych przeglądów stanu i wyposażenia lokalu bądź w celu zastępczego wykonania przez właściciela (także spółdzielnię mieszkaniową) prac obciążających lokatora, a także przeprowadzenie się do lokalu zamiennego na czas koniecznej naprawy (remontu), właściciel może wymusić na lokatorze tylko orzeczeniem sądowym.

Z tego powodu uzasadniony wydaje się pogląd, że w przypadku, gdy lokator odmawia wykonania omawianych obowiązków, zwłaszcza gdy odmowa ta powoduje negatywne skutki praktyczne i grozi powstaniem strat, spółdzielnia może wystąpić do sądu o zobowiązanie lokatora do określonego zachowania, a także może uznać zachowanie lokatora za naruszenie podstawowych jego obowiązków i w stosunku do najemców bądź innych lokatorów niedysponujących spółdzielczymi prawami do lokali wypowiedzieć stosunek prawny.

Gdy spółdzielnia odmawia swojemu członkowi udostępnienia dokumentów.

PiotrPrawo:

Członek spółdzielni mieszkaniowej ma prawo otrzymania odpisu statutu i regulaminów oraz kopii uchwał organów spółdzielni i protokołów obrad organów spółdzielni, protokołów lustracji, rocznych sprawozdań finansowych oraz faktur i umów zawieranych przez spółdzielnię z osobami trzecimi. Powyższy przepis nie stanowi jednak podstawy do bezwarunkowego udostępnienia członkowi spółdzielni wszystkich możliwych dokumentów spółdzielni, a jest ograniczony przez ustawę prawo spółdzielcze, w myśl której spółdzielnia może odmówić członkowi wglądu do umów zawieranych z osobami trzecimi, jeżeli naruszałoby to prawa tych osób lub jeżeli istnieje uzasadniona obawa, że członek wykorzysta pozyskane informacje w celach sprzecznych z interesem spółdzielni i przez to wyrządzi spółdzielni znaczną szkodę.

W sytuacji, gdy członkowi spółdzielni mieszkaniowej uprawnionemu do otrzymania wymienionych dokumentów odmówiono ich otrzymania, ma on prawo zweryfikowania prawidłowości decyzji spółdzielni o odmowie udostępnienia dokumentów.

Członek, któremu odmówiono wglądu do umów zawieranych z osobami trzecimi, może złożyć wniosek do sądu rejestrowego o zobowiązanie spółdzielni do udostępnienia tych umów. Powyższe uregulowanie zapewnia możliwość kontroli sądowej korzystania z tego uprawnienia i ma zapobiegać ewentualnym nadużyciom obu stron w tym zakresie.

Ponadto, ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych stanowi, że podlega karze ten kto, będąc członkiem zarządu spółdzielni mieszkaniowej, pełnomocnikiem, albo likwidatorem, wbrew obowiązkowi dopuszcza do tego, że spółdzielnia nie udostępnia swojemu członkowi odpisów oraz kopii dokumentów, o których powyżej mowa.

Czy mogę powiesić antenę na budynku znajdującym się w zasobach spółdzielni?

PiotrPrawo:

Artykuł 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, zgodnie z którym zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, stanowi wyjątek od przewidzianej w art. 27 ust 1 ww. ustawy, generalnej zasady odsyłającej do odpowiedniego stosowania przepisów ustawy o własności lokali w zakresie nieuregulowanym w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych.

Wskazany na wstępie artykuł 27 ust. 2 u.s.m. dotyczy jedynie zarządu nieruchomością wspólną, a więc reguluje kwestię obowiązków podejmowania przez spółdzielnię określonych czynności o charakterze prawnym i faktycznym w stosunku do rzeczy wspólnej. Natomiast ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie reguluje kwestii korzystania z nieruchomości będącej współwłasnością spółdzielni oraz właścicieli lokali wyodrębnionych. Zatem w zakresie uprawnień pozostałych współwłaścicieli do korzystania z nieruchomości wspólnej zastosowanie znajduje art. 12 ustawy o własności lokali oraz przepisy kodeksu cywilnego o współwłasności, w tym art. 140 k.c. i 206 k.c.

Stosownie do treści art. 12 u.w.l. właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Dodatkowo, zgodnie z art. 206 k.c. każdy z współwłaścicieli uprawniony jest do współposiadania rzeczy wspólnej oraz korzystania z niej w takim zakresie jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli. W myśl art. 140 k.c. korzystanie z rzeczy przez właściciela powinno odbywać się zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa i w granicach określonych przez ustawy oraz zasady współżycia społecznego. Uprawnienie do współposiadania i korzystania z rzeczy jest wspólne dla wszystkich współwłaścicieli, bo przysługuje każdemu z nich. A zatem każdy właściciel zostaje ograniczony w prawach do korzystania ze współwłasności w ten sposób, że nie może z niej korzystać wyłącznie do swoich potrzeb, a jedynie może z niej współkorzystać i to tylko zgodnie z jej przeznaczeniem.

Należy przy tym zauważyć, że każdemu współwłaścicielowi przysługuje prawo do korzystania z rzeczy wspólnej jako całości, nie zaś tylko części, która odpowiada jego udziałowi, nie jest zatem wymagana zgoda pozostałych współwłaścicieli. Zgoda taka była by potrzebna gdyby, współwłaściciel chciał korzystać w zakresie szerszym aniżeli przewiduje to art. 206 k.c., tzn. gdyby chciał korzystać w sposób niedający pogodzić się ze współposiadaniem i korzystaniem przez innych, czy gdyby też w grę miała wchodzić zmiana przeznaczenia rzeczy, albo mogłaby być naruszona jej substancja.

Zgodnie z powyższym, odmowa ze strony zarządu spółdzielni umożliwienia zamontowania anteny na części wspólnej budynku, stanowi naruszenie przysługującego współwłaścicielowi prawa określonego tak w kodeksie cywilnym, jak i ustawie o własności lokali. W związku z powyższym, jeżeli czynione są przeszkody w wejściu we współposiadanie, bądź też jeśli współwłaściciel je utracił przysługuje mu roszczenie o dopuszczenie do współposiadania.

W świetle powyższego stwierdzić należy, iż odmowa ze strony spółdzielni umożliwienia zamontowania anteny na części wspólnej budynku, w sytuacji gdy prace te dają się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez innych, a nie będzie mieć miejsca zmiana przeznaczenia rzeczy oraz nie zostanie naruszona substancja budynku, stanowić może o pozbawieniu współwłaściciela możliwości współposiadania nieruchomości.

Historia pewnej służebności przesyłu i zgody na jej ustanowienie…

PiotrPrawo:

W grudniu 2013 roku Sąd Rejonowy w Świdnicy oddalił wnioski spółdzielni mieszkaniowej o dokonanie wpisów służebności przesyłu na działkach gruntu znajdujących się w zasobach spółdzielni na podstawie umowy o odpłatne ustanowienie służebności, wskazując że na skutek wyodrębnienia lokali mieszkalnych i przeniesienia ich własności na osoby ubiegające się o zawarcie umowy wyodrębniającej powstała współwłasność w zakresie działek objętych wnioskami oraz części wspólnych nieruchomości, wobec czego spółdzielnia utraciła wyłączne prawo do korzystania i rozporządzania nieruchomością w zakresie przekraczającym czynności zwykłego zarządu.

W uzasadnieniach orzeczeń Sąd I instancji wskazał, że należało uznać, iż spółdzielnia nie może wykonywać uprawnień właścicielskich wobec całej nieruchomości i zastosowanie w takiej sytuacji znajdują przepisy o współwłasności, tj. art. 195 i nast. k.c., a zgodnie z art. 199 k.c., do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Przy tym zdaniem sądu podkreślenia także wymagało, że obciążenie nieruchomości przez ustanowienie służebności przesyłu jest bez wątpienia ingerencją w sferę własności, wobec czego dla jej ustanowienia konieczne jest złożenie oświadczenia przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości, co nie zostało uczynione w przedłożonych umowach o ustanowienie służebności.

Powyższe postanowienia Sądu Rejonowego w Świdnicy zostały zaskarżone do Sądu Okręgowego w Świdnicy, który po rozpoznaniu apelacji uznał rozstrzygnięcia sądu wieczystoksięgowego za prawidłowe i trafne oraz w konsekwencji oddalił wszystkie pisma.

Sąd Okręgowy podniósł dodatkowo, że w razie wyodrębnienia odrębnej własności lokalu w nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności spółdzielni mieszkaniowej, pojawia się prawo współwłasności nieruchomości wspólnej, na którą składa się grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, a prawo to przysługuje spółdzielni oraz właścicielom wyodrębnionych lokali. W takim przypadku zarząd taką nieruchomością wspólną wykonuje z mocy prawa spółdzielnia jako zarząd powierzony na podstawie art. 27 ust. 2 u.s.m. i w ocenie Sądu Okręgowego, przepisu tego nie można interpretować w taki sposób, że zarząd ten jest zarządem nieograniczonym i uprawniającym spółdzielnię do samodzielnego podejmowania także czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Wskazał także, że spółdzielnia mieszkaniowa w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu, obowiązana jest uzyskać zgodę wszystkich właścicieli lokali, chyba że w umowach o ustanowienie odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego inaczej został określony zakres zarządu powierzonego.

Od powyższych orzeczeń uczestnik postępowania wywiódł do Sądu Najwyższego skargi kasacyjne, w wyniku których Sąd Najwyższy wydał szereg orzeczeń uchylających wszystkie zaskarżone postanowienia oraz przekazał sprawy Sądowi Rejonowemu do ponownego rozpoznania.

W uzasadnieniach przytoczonych orzeczeń Sąd Najwyższy podkreślił, że spółdzielnia mieszkaniowa wykonuje zarząd nieruchomością wspólną na podstawie art. 27 ust. 2 zd. 1 u.s.m. z mocy prawa tak, jak zarząd powierzony, czyli tak, jakby właściciele lokali, w tym również nie będący członkami spółdzielni, powierzyli jej zarząd w oparciu o art. 18 ust. 1 u.w.l. Przepis ten wyłącza, poza art. 18 ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, stosowanie przepisów ustawy o własności lokali dotyczących zarządu nieruchomością wspólną, co oznacza, że nie ma zastosowania uregulowanie ograniczające samodzielne działanie zarządcy do czynności zwykłego zarządu oraz wprowadzające wymóg uchwały właścicieli lokali dla czynności przekraczających zakres tych czynności, a więc odmiennie, niż to jest w wypadku powierzenia zarządu przez właścicieli w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego, o ile nie rozszerzą oni uprawnień zarządcy. Brak także podstaw do przyjęcia, że przez normy art. 27 ust. 1 u.s.m. i art. 1 ust. 2 u.w.l. ustawodawca odsyła do odpowiedniego stosowania kodeksu cywilnego w zakresie dotyczącym zarządu nieruchomością wspólną. Odesłanie zawarte w art. 27 ust. 1 dotyczy jedynie zakresu nieuregulowanego w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych, z zastrzeżeniem ust. 2. Brak wyraźnego określenia zakresu zarządu wykonywanego przez spółdzielnię także przemawia za tym, że nie został on ograniczony do czynności zwykłego zarządu, w tych bowiem wypadkach, w których ustawodawca takie ograniczenie wprowadza, przepis zawiera wyraźne i precyzyjne wskazanie na granice dozwolonych samodzielnych czynności zarządcy rzeczą wspólną.

Sąd Najwyższy podkreślił, wbrew stanowisku Sądu Okręgowego, że zarząd unormowany w art. 27 ust. 2 u.s.m. nie stanowi nadmiernego i sprzecznego z Konstytucją ograniczenia prawa własności w zakresie zarządzania nieruchomością wspólną. Nie ma on charakteru obligatoryjnego i przymusowego. Nie zostaje także naruszona istota własności, gdyż właściciele mają możliwość porozumienia się w kwestii zarządu własnością.

W konsekwencji, skoro ustawodawca w art. 27 ust. 2 u.s.m. wyłączył obowiązek podjęcia uchwały przez właścicieli lokali, co do czynności przekraczających zwykły zarząd, to nie ma uzasadnienia narzucanie obowiązku wyrażania przez nich zgody na takie czynności

Prawo wglądu członków spółdzielni do dokumentów spółdzielni.

PiotrPrawo:

Artykuł 18 § 2 ust. 3 ustawy prawo spółdzielcze umożliwia członkom spółdzielni otrzymanie odpisu statutu i regulaminów, zaznajamianie się z uchwałami organów spółdzielni, protokołami obrad organów spółdzielni, protokołami lustracji, rocznymi sprawozdaniami finansowymi, umowami zawieranymi przez spółdzielnię z osobami trzecimi. Przepis ten w swej treści zastrzega art. 8 1 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, który rozszerza uprawnienia członka spółdzielni mieszkaniowej do otrzymania kopii powyższych dokumentów oraz uzupełnia ich katalog o faktury.

Wyliczenie rodzajów dokumentów udostępnianych członkowi spółdzielni na podstawie powyższych przepisów ma charakter enumeratywny. Oznacza to, że uprawnienie dotyczy wszystkich regulaminów, w tym m.in. regulaminu rozliczania zużycia ciepłej wody użytkowej służącej do ogrzewania lokali, jak i regulaminu pracy rady nadzorczej ale w katalogu tym nie mieszczą się dokumenty nie wymienione we wskazanych przepisach, np. protokoły z przetargów.

Kwestia udostępnienia statutu spółdzielni i regulaminów została dodatowo uregulowana także w art. 31 pr. spółdz., który nakłada na zarząd spółdzielni obowiązek wydania każdemu członkowi na jego żądanie odpis statutu oraz regulaminów wydanych na podstawie tego statutu.

Ze względu na fakt, że w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych nie ma przepisu umożliwiającego spółdzielni mieszkaniowej odmowę sporządzenia kopii umów zawieranych przez tę spółdzielnię z osobami trzecimi, takiego jak art. 18 § 3 pr. spółdz. w stosunku do innych typów spółdzielni, w orzecznictwie powszechnie jednomyślnie przyjmuje się, że art. 18 § 3 pr. spółdz. ma zastosowanie także do członków spółdzielni mieszkaniowych.

W zdaniu pierwszym art. 18 § 3 pr. spółdz. przyznano spółdzielniom prawo odmowy wglądu do umów zawartych z osobami trzecimi, jeżeli naruszałoby to prawa tych osób lub jeżeli istnieje uzasadniona obawa, że członek wykorzysta pozyskane informacje w celach sprzecznych z interesem spółdzielni i przez to wyrządzi spółdzielni znaczną szkodę. Odmowa powinna być wyrażona na piśmie.

W przypadku pozostałych dokumentów wymienionych w art. 18 § 2 ust. 3 pr. spółdz. oraz art. 8 1 ust. 1 u.s.m. spółdzielnia nie ma prawa odmowy wydania ich odpisów czy też umożliwienia zaznajomienia się z nimi przez członka spółdzielni.

Aby spółdzielnia mieszkaniowa mogła powołać się na naruszenie interesów osób trzecich, muszą wystąpić realne ku temu przesłanki wskazujące, iż ujawnienie umowy spowoduje naruszenie praw kontrahentów spółdzielni. Przesłanki takie są spełnione, jeśli kontrahent spółdzielni wymaga od spółdzielni objęcia tajemnicą handlową warunków umów, jeśli umowa obejmuje przekazanie spółdzielni „know-how”, spółdzielca zaś stanowi konkurencję dla kontrahenta spółdzielni; także wtedy, gdy ujawnienie dotyczy dokumentów zawierających tajemnicę bankową lub tajemnicą zawodową albo audytów zawierających wiedzę autorów audytu z zakresu „know-how”.

Ponadto art. 18 § 3 pr. spółdz. zdnajduje zastosowanie także w sytuacjach, gdy udostępnienie zawartych przez spółdzielnie mieszkaniową umów może naruszać prawa kontrahentów spółdzielni takie jak naruszenie przepisów o ochronie danych osobowych. Uwzględnienie informacyjno-kontrolnego celu uprawnienia członka do żądania wydania przez spółdzielnię kopii wymienionych w art. 8 1 u.s.m. dokumentów bezwzględnie nie może również pomijać klauzul umownych o zachowaniu poufności zawartych w umowach spółdzielni z osobami trzecimi.

W sytuacji gdy ujawnienie umów zawartych z osobami trzecimi wiązałoby się z groźbą wykorzystania informacji w celach sprzecznych z interesem spółdzielni, spółdzielnia może odmówić udostępnienia umów tylko w sytuacji kumulatywnego spełnienia dwuch okoliczności: obawy wykorzystania przez członka uzyskanych informacji sprzecznie z interesem spółdzielni i wyrządzenia przez to spółdzielni znacznej szkody. Podkreślenia wymaga, że szkoda grożąca spółdzielni musi być znaczna i dla odmowy nie wystarcza obawa jakiejkolwiek szkody.

Zastosowanie art. 18 § 3 pr. spółdz. także do członków spółdzielni mieszkaniowych uzasadnia się tym, że uprawnienie członka spółdzielni mieszkaniowej do żądania kopii dokumentów, o których mowa powyżej nie ma charakteru absolutnego i może prowadzić do zderzenia interesu korporacyjno-spółdzielczego z ochroną interesu indywidualnego. Przy czym, pomimo możliwości wystapienia konfliktu interesów generalnie prymat przyznaje się interesom korporacyjnym, reprezentowanym przez spółdzielców spółdzielni mieszkaniowej, gdyż mają one na celu umożliwienie realnej kontroli nad działalnością zarządu spółdzielni oraz umożliwiają zdobycie podstawowej wiedzy o działaniach organów spółdzielni, a przede wszystkim zarządu, który ma przemożny wpływ na działalność całej spółdzielni. Z tych względów członek spółdzielni mieszkaniowej ma prawo kontrolować jej władze, a więc pytać, jak gospodaruje mieniem, i przeglądać wskazane dokumenty.

Z uwagi na występujące w orzecznictwie wątpliwości, Sąd Najwyższy zauważył, przez umowy zawierane z osobami trzecimi należy rozumieć wszystkie umowy, których przedmiot pozostaje poza zakresem korporacyjnego stosunku członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej. Wobec czego, zdaniem SN, osobami trzecimi będą te osoby, które pozostają ze spółdzielnią w stosunkach gospodarczych innych, niż objęte celem jej działania ustawowego i statutowego. Nie są więc nimi członkowie spółdzielni i osoby, które w formule spółdzielczej realizują w spółdzielni określone prawa do lokali lub domów jednorodzinnych, oraz osoby, których lokalami zarządza spółdzielnia. Także członkom spółdzielni mieszkaniowej, będącym jej pracownikami, przypisuje się walor osoby trzeciej w rozumieniu art. 81 ust. 1 u.s.m., i dopuszcza się możliwości żądania przez innego członka udostępnienia kopii jego umowy o pracę oraz uznaje się to za racjonalne, a także konieczne dla wykonywania przez spółdzielców kontroli działalności zarządu.

Należy jednak mieć na względzie, że żądanie członka spółdzielni mieszkaniowej udostępnienia kopii umów o pracę zawartych przez innych członków tej spółdzielni może prowadzić do naruszenia przewidzianego w prawie pracy obowiązku pracodawcy zapewnienia ochrony informacji o wynagrodzeniu pracownika i może powodować naruszenie godności i dóbr osobistych pracownika. W doktrynie wskazuje się, że przyznanie członkom prawa do otrzymania kopii wszelkich umów zawieranych przez spółdzielnię z osobami trzecimi może w niektórych przypadkach naruszać prawa tych osób do nieujawniania informacji o charakterze osobistym, a także danych osobowych, adresowych, a informacja o wysokości wynagrodzenia pracownika należy do sfery życia prywatnego, dlatego może być ujawniona tylko za jego zgodą. Bez zgody tylko w wypadkach przewidzianych w ustawie.

Zasługuje w tym miejscu na uwagę pogląd Sądu Najwyższego stwierdzający, że sprawowanie funkcji prezesa spółdzielni mieszkaniowej może być – w konkretnych okolicznościach – zostać uznane za działalność publiczną w rozumieniu ustawy prawo prasowe i w oparciu o jej przepisy dopuszczalne jest upublicznienie informacji o wynagrodzeniu pracownika bez jego zgody.

W celu zapobiegnięcia ewentualnym nadużyciom przez spółdzielnie mieszakniowe uprawnienia do odmowy wglądu w umowy zawierane z osobami trzecimi, zapewniono członkom spółdzielni, którym odmówiono takiego wglądu, możliwość wystąpienia do sądu rejestrowego z wnioskiem o zobowiązanie spółdzielni do udostępnienia tych umów.

Na gruncie tego uprawnienia powstała w orzecznictwie wyraźna rozbieżność odnośnie do zakresu dokumentów, o których udostępnienie członek spółdzielni może wystąpić do sądu rejestrowiego. Pierwsze stanowsko zakłada, że z wnioskiem określonym w art. 18 § 3 pr. spółdz. może wystąpić członek spółdzielni, któremu odmówiono otrzymania odpisu statutu i regulaminów, zaznajamiania się z uchwałami organów spółdzielni, protokołami obrad organów spółdzielni, protokołami lustracji, rocznymi sprawozdaniami finansowymi. W tym zakresie podnosi się, że skoro członek spółdzielni ma możliwość zwrócenia się do sądu rejestrowego w celu realizacji jego praw, gdy spółdzielnia odmawia udostępnienia umów z osobami trzecimi, tym bardziej możliwość ta powinna istnieć wobec aktów wewnętrznych spółdzielni.

Odmienny pogląd zakłada, że ze względu na fakt, iż przepis art. 18 § 3 pr. spółdz. jest wyjątkiem od reguły, to uprawnienie spółdzielni do odmowy, jak i przesłanki odmowy nie mogą być wykładane rozszerzająco ponad umowy z osobami trzecimi. Literalna wykładnia omawianego przepisu oraz wąsko określona kognicja sądu rejestrowego wskazuje, że wykluczona jest możliwość skierowania wniosku do tego sądu w sprawie o wydanie lub zapoznanie się z dokumentami innymi niż te wymienione wyraźnie w § 3 art. 18 pr. spółdz., wobec czego art. 18 § 3 nie ma zastosowania do innych dokumentów niż wymienione w ustawie, w szczególności w art. 18 § 2 ust. 3 pr. spółdz. czy też w art. 8 1 ust. 1 u.s.m.

Na marginesie zauważenia także wymaga, że pomimo, iż przewidziane w art. 8 1 ust. 1 u.s.m. uprawnienia członka spółdzielni traktuje się jako instrument umożliwiający zdobycie podstawowej wiedzy o działaniach organów spółdzielni, to jednak w ocenie Sądu Apelacyjnego w Szczecinie, z unormowań zawartych w art. 81 ust. 1 u.s.m. oraz art. 18 § 2 pkt 3 pr. spółdz. w żaden sposób nie wynika uprawnienie aby członkom spółdzielni przysługiwało uprawnienie umożliwiające uzyskanie informacji o działaniach podejmowanych przez spółdzielnię.

Sąd ten stwierdził, że nie omawiane przepisy stanowią podstawy do formułowania żądania udzielenia przez spółdzielnię mieszkaniową, działającą przez swoje organy, informacji o podjętych czynnościach związanych z jej statutowymi działaniami. Przepisy te stanowią jedynie podstawę do żądania od spółdzielni określonych dokumentów, związanych z jej funkcjonowaniem, zaś sposobem na uzyskanie wymaganej informacji od zarządu spółdzielni byłoby zatem złożenie i przegłosowanie projektu uchwały, który zobowiązywałby Przewodniczącego Rady Nadzorczej do udzielania członkom spółdzielni wymaganej informacji o podejmowanych przez zarząd pracach.

 

Kilka słów o wykonywanym przez spółdzielnie mieszkaniowe zarządzie powierzonym.

PiotrPrawo:

Wykonywany przez spółdzielnie mieszkaniowe zarząd ustanowiony został w art. 27 ust. 2 u.s.m., zgodnie z którym zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni wykonywany jest przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l., choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 241 i art. 26 u.s.m. Przepis ten stanowi także, że w tym wypadku nie znajdują zastosowania przepisy ustawy o własności lokali dotyczące zarządu nieruchomością wspólną, z zastrzeżeniem art. 18 ust. 1 u.w.l. oraz art. 29 ust. 1 i 1a u.w.l., które stosuje się odpowiednio. Artykuł 18 ust. 1 u.w.l. dotyczy sposobu zarządzania nieruchomością wspólną i stanowi, że właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

Problematyka sprawowanego przez spółdzielnie mieszkaniowe „zarządu powierzonego” w rozumieniu art. 27 ust. 2 u.s.m. w związku z art. 18 ust. 1 u.w.l. od początku jego wprowadzenia budzi w orzecznictwie sądów wątpliwości w zakresie określenia czy zarząd ten obejmuje wyłącznie czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, czy także czynności przekraczające zwykły zarząd.

Wątpliwości interpretacyjne związane z określonym w art. 27 ust. 2 u.s.m. zarządem powierzonym były przedmiotem badań zarówno w orzecznictwie sądów administracyjnych, jak i sądów powszechnych. Swoje stanowisko wyraził w tym zakresie także Sąd Najwyższy oraz Trybunał Konstytucyjny.

W orzecznictwie sądów administracyjnych oraz powszechnych zarysowały się ostatnimi czasy w dwa wyraźnie przeciwstawne stanowiska.

Naczelny Sąd Administracyjny wyraził w 2012 roku pogląd, że spółdzielnia mieszkaniowa posiada uprawnienie do samodzielnego dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane bez potrzeby uzyskania zgody właścicieli lokali mieszkalnych stanowiących odrębny przedmiot własności lecz tylko w zakresie eksploatacji i utrzymania zarządzanej nieruchomości wspólnej. Sąd ten wskazał jednocześnie brak możliwości określenia na podstawie art. 27 ust. 2 u.s.m. zakresu powierzonego spółdzielni zarządu, uznając jednocześnie, że w tym przepisie kategorycznie wyłączono możliwość zastosowania ustawy o własności lokali, zatem podstawę oceny stanowią przepisy kodeksu cywilnego, co wynika również z art. 1 ust. 2 u.w.l.

W konsekwencji NSA uznał, że nie ma podstaw do preferowania własności spółdzielczej poprzez przyznanie spółdzielniom prawa do samodzielnego dokonywania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu i do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu zastosowanie znajdują przepisy dotyczące współwłasności, w szczególności art. 199 kodeksu cywilnego oraz obowiązek uzyskania zgody pozostałych współwłaścicieli.

W 2015 roku Naczelny Sąd Administracyjny odstąpił od powyższego poglądu wskazując w jednej z uchwał, że spółdzielnia mieszkaniowa wykonująca zarząd nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność spółdzielni, na podstawie art. 27 ust. 2 u.s.m., posiada tytuł prawny do dysponowania tą nieruchomością na cele budowlane, w rozumieniu ustawy Prawo budowlane, w zakresie eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnej.

W orzecznictwie sądów administracyjnych często zdarza się, że poszczególne sądy przyjmują stanowiska całkowicie odmienne, w tym wskazujące, że spółdzielnia jest uprawniona do reprezentowania właścicieli lokali na zewnątrz, gdyż gdyby nie była uprawniona do reprezentowania właścicieli lokali na zewnątrz, nie sprawowałaby zarządu, lecz byłaby administratorem.

W orzecznictwie sądów powszechnych ukształtowało się odmienne stanowisko, które przyjmuje, że zarząd nieruchomością wspólną wykonywany przez spółdzielnię mieszkaniową ex lege wykonywany jest tak, jak zarząd nieruchomością stanowiącą wyłączną własność spółdzielni i obejmuje zarówno czynności zwykłego zarządu, jak przekraczające ten zakres.

W 2013 roku Sąd Najwyższy w jednej z uchwał dokonał analizy poglądów sformułowanych przez inne sądy, także z uwzględnieniem przedstawionego wyżej stanowiska Naczelnego Sądu Administracyjnego, z którym Sąd Najwyższy nie zgodził się i podkreślił, że przepis ten w zdaniu drugim wyłącza, poza art. 18 ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, stosowanie przepisów ustawy o własności lokali oraz o zarządzie nieruchomością wspólną, co oznacza, iż nie ma zastosowania uregulowanie ograniczające samodzielne działanie zarządcy do czynności zwykłego zarządu oraz wprowadzające wymóg uchwały właścicieli lokali dla czynności przekraczających zakres tych czynności. Zatem zarząd ten odbywa się w sposób odmienny, niż w wypadku powierzenia zarządu przez właścicieli w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego, o ile nie rozszerzą oni uprawnień zarządcy. W art. 27 ust. 2 u.s.m. nie ma także odesłania do stosowania przepisów kodeksu cywilnego, gdyż wprowadzenie regulacji przewidzianej w art. 199 k.c. do konstrukcji zarządu nieruchomością wspólną w spółdzielniach mieszkaniowych wymagałoby albo wyraźnej podstawy prawnej, albo stwierdzenia luki prawnej.

Natomiast Trybunał Konstytucyjny w uzasadnieniu jednego z wyroków dotyczącego poruszanego zagadnienia wskazał, że nie można twierdzić, iż istnieje luka prawna, skoro brak jest podstaw prawnych do przyjęcia, że zarząd powierzony, o którym mowa w art. 27 ust. 2 u.s.m. w związku z art. 18 ust. 1 u.w.l., odnosi się wyłącznie do czynności zwykłego zarządu. Zdaniem Trybunału należy uznać, że unormowanie zawarte w art. 27 ust. 2 w związku z ust. 1 u.s.m. dotyczące sposobu i zakresu wykonywania przez spółdzielnię mieszkaniową zarządu jest całościowe i spójne, nie zawiera więc luki prawnej uzasadniającej odwołanie się do art. 199 k.c. W orzeczeniu tym zauważono także, że nie byłoby zrozumiałe stosowanie przepisów kodeksu cywilnego w zakresie zarządu rzeczą wspólną, skoro zagadnienie to jest uregulowane w sposób tożsamy, z odmiennościami wynikającymi z charakteru rzeczy wspólnej, w ustawie o własności lokali.

Sąd Najwyższy w swych orzeczeniach wskazuje, że zarząd ustanowiony w art. 27 ust. 2 u.s.m. ma na celu ochronę interesów członków spółdzielni dysponujących spółdzielczymi prawami do lokali mieszkalnych oraz zapewnienie sprawnego zarządzania nieruchomością wspólną, do czego spółdzielnia ze swoją strukturą organizacyjną jest lepiej przygotowana. W przedstawionym rozumieniu przepis ten stwarza mechanizm efektywnego zarządzania mający na celu ochronę interesu wspólnego zarówno członków spółdzielni niebędących właścicielami lokali, jak i członków spółdzielni, którym przysługuje prawo odrębnej własności lokali, ale także właścicieli wyodrębnionych lokali niebędących członkami spółdzielni, umożliwia sprawne zarządzanie nieruchomością wspólną oraz ma również znaczenie gwarancyjne dla właścicieli lokali nie będących członkami spółdzielni, gdyż pozwala im oczekiwać, że w odniesieniu do nieruchomości wspólnej będą podejmowane czynności zarządu. .

Podsumowując, w orzecznictwie przyjmuje, że zarząd nieruchomością wspólną wykonywany przez spółdzielnię mieszkaniową ex lege wykonywany jest tak, jak zarząd nieruchomościami stanowiącymi wyłącznie jej własność i obejmuje zarówno czynności zwykłego zarządu, jak i czynności przekraczające zwykły zarząd, co oznacza, że skoro ustawodawca w art. 27 ust. 2 u.s.m. wyłączył obowiązek podjęcia uchwały przez właścicieli lokali co do czynności przekraczających zwykły zarząd, to nie ma uzasadnienia narzucanie obowiązku wyrażania przez nich zgody na takie czynności.

Stanowisko to obecnie znajduje oparcie w orzecznictwie Sądu Najwyższego oraz Trybunału Konstytucyjnego, a także w orzecznictwie sądów powszechnych.